保利地产上市定价预测

　　■新股定位

　　保利地产上市定价预测

　　均值区间：18.70-22.14元

　　极限区间：16.89-24.50元

　　定价上限（元）定价下限（元）机构分析师主要理由

　　2320东方证券莫光亮具央企背景，土地储备充裕，逐渐形成全国性经营格局，业绩增长潜力较大。

　　2115银河证券陈健参照目前主要房地产公司的估值水平和公司具有的特有竞争力，合理市盈率应在15－20倍之间。

　　23．519．5上海天力张积椿央企背景，土地储备充足，成长性好。

　　24．522．5广东证券林慧群根据目前二级市场的特点，以及结合行业、流通盘、业绩等因素定位。

　　2019平安证券罗晓鸣考虑主要优质地产股的估值水平，以及该公司的政府背景和相对较小的盘子。

　　2318上海证券蔡钧毅公司发展的速度较快，成长性具有相当的优势，可以适当给予一定溢价。

　　2016．89江苏天鼎秦洪发行后的每股净资产为5．37元，所有在建项目和土地储备产生的净利润为11．52元，贴现后的每股净资产为16．89元。如果再考虑到新股溢价效应，有望达到20元。

　　

股票简称股票代码总股本本次公开发行股份每股净资产上市日期

　　保利地产60004855000万股15000万股5．40元7月31日

　　发行价发行市盈率中签率发行方式保荐机构

　　13．95元18．85倍1．208％网下向询价对象配售和网上资金申购定价发行相结合中信证券股份有限公司

　　主营业务

房地产开发、销售、租赁及其物业管理。

　　财务指标2005年2004年2003年

　　经营能力应收帐款周转率（次）14．8416．8611．1

　　存货周转率（次）0．30．470．38

　　获利能力每股收益（元／股）1．01710．94550．3501

　　净资产收益率（％）42．8133．1517．32

　　每股经营活动现金流（元／股）－2．09－5．84－2．85

　　偿债能力流动比率1．411．772．08

　　速动比率0．320．50．43

　　资产负债率（％）73．6180．2471．67

　　公司实力总资产（万元）801547．21421846．88185454．45

　　净资产（万元）95030．2157043．8440441．72

　　主营业务收入（万元）235641．88155907．2962131．82

　　主营业务利润（万元）84769．5942288．3516966．90

　　净利润（万元）40684．6418909．177002．55

　　上海天力顾问 张积椿

　　保利房地产（集团）股份有限公司主营业务突出，97%以上的营业收入和98%以上的利润均来自于房地产销售主业；公司主营业务盈利能力强，2005年公司房地产销售毛利率达到42.56%；销售净利率17.27%；公司近三年主营业务收入和净利润迅速增长，收入平均年增长率为94.75%，净利润年平均增长率为141.04%；净利润的增长速度明显高于收入的增长速度；公司在保持主营业务较强盈利能力的基础上，有效利用财务杠杆，实现了较高的净资产收益率。

　　公司在迅速扩张的过程中，较大程度地利用了借贷资金，公司资产负债率较高，但由于公司对房地产项目的运作能力不断提高，使公司房地产项目的销售率和周转速度始终保持在较高水平，项目销售回笼资金充裕，公司偿债能力有着良好保障。

　　公司现已在全国十个城市完成了战略布局，为公司的进一步可持续发展打下了坚实基础。土地是公司进行房地产开发的主要生产资料。目前公司已拥有土地储备877万平方米。且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量高。充足的土地储备将保证公司未来5年的房地产开发所需。

　　目前国内房地产开发企业逾3万家，但具有一级房地产开发资质的企业仅占2%，具有全国性品牌优势的大型房地产公司较少。随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。

　　公司主营业务连续多年保持快速发展，业务规模持续扩大，企业知名度和市场影响力不断提高：2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强。

　　投资风险主要在于：一、政府为引导和规范房地产行业的健康发展，连续出台了多项

宏观调控政策。对公司扩张的速度和规模会造成一定的影响；二、目前土地公开出让制度的推行也加大了公司进行土地储备的资金压力。本次公司募集资金主要用于投资广州保利花园二期、广州保利香槟花园和重庆保利花园一期三个项目的开发建设和偿还项目借款，三个项目预计可实现利润3.45亿元。

　　保利地产首次公开发行A股网上资金申购中签率为1.20800363％，申购户数240849户，冻结资金为1386亿。申购资金参与度不是很高，主要是受期间横店东磁以及大秦铁路申购资金的分流的影响，使得网上申购的中签率较高，仅略低于大秦铁路，远远高于其他同期发行的新股。而较高的中签率将对二级市场定位有一定的负面影响。

　　目前国内同类地产上市公司中，2005年平均PE水平在17.04倍附近。保利地产作为近两年来新上市的第一家房地产企业，有可能获得更高的市场溢价。

　　保利地产具有央企背景。土地储备折合每万股159平方米，是目前地产上市公司中最高的。与之股本最具可比性的公司是G招商局，而G招商局的土地储备每万股为81平方米，在这个指标上保利地产远远高于G招商局，因此保利地产获得高溢价也在情理之中。

　　综合分析，保利地产上市后的合理市盈率有望达到19-23倍，预计2006、2007年EPS1.03元、1.27元。上市后波动区间为19.50-23.50元。对应涨幅约为40％-70%。