聚焦房产新政第一拍

　　G天健3.27亿元获拍深圳首宗限户型土地———聚焦房产新政第一拍

　　证券时报记者陈英

　　昨日，G天健（000090）以3.27亿元价格成功竞得深圳宝安中心区1.877万平方米的商住用地，这是房产新政后深圳限户型土地的“第一拍”，也是全国成功拍出的首宗限户型 土地。

　　火爆竞拍出人意料

　　此次拍卖推出的三宗土地均处于宝安中心区，其中竞拍最为激烈的A004-0102号限定为小户型的土地。该宗土地的面积为1.877万平方米，按照土地出让合同，总建筑面积的70%，即3.558万平方米建筑面积将用于全部开发90平方米以下的小户型，其他面积用作商用、幼儿园以及其他公共配套设施建设。

　　现场参与拍卖活动的开发商中不乏上市公司身影，G万科（000002）、G深振业（000006）、G天健都派人到了现场，其中，G天健与上海一家地产公司对该土地展开了激烈地竞拍，并最终胜出，其他当地知名开发商如深圳泰然（集团）股份有限公司、深圳祁年实业发展有限公司、深圳闽泰房地产开发有限公司等也积极参与该用地的竞拍。

　　“1.28亿，2.2亿，2.3亿……”在报出1.28亿起拍底价后，首轮举牌竞价公司近10家，此后，经过短暂的6轮“群雄竞争”局面后，11号的上海天阔投资有限公司和69号G天健开始进入了艰难的PK竞价阶段，最低200万的砝码一次次递加，经过28轮轮流举牌，竞拍价从挂牌起始价1.28亿元最后攀升到3.27亿，最终被G天键拿下。按照竞拍结果推算，该块土地的楼面地价将达到6452.25元/平方米；地面地价17421.09元/平方米。据悉，目前该地附近楼盘均价为7500元/平方米。

　　G天健董事会秘书徐肇松表示，这次拍卖志在必得，公司对小户型项目开发充满信心。今年初，公司在深圳福田区的“时尚新天地”小户型项目的销售中尝到了甜头，此次竞拍成功将成为公司进军宝安区小户型房产市场的良好开端。

　　试水现售模式

　　该宗土地的出让公告中规定：土地内开发的商品房项目在交清地价款、项目在取得房屋建筑工程、消防、电梯、燃气竣工验收合格证明后方可销售。这被业内解读为现售模式在深圳的试水。宝安国土分局有关负责人说：“这既可以理解为采取现售方式，也可以理解为政府将从这宗土地开始，对预售制度进行改革，提高商品房预售门槛。”

　　深圳房地产研究所所长王锋认为，采用现售制度，购房者购买现房是对其利益的最大保障，肯定会因此降低许多房屋纠纷。比如，买现房可以实地考察房型，仔细察看房屋的面积、质量、公摊、采光等，从而大大减少购房者的购房风险。

　　业内人士表示，深圳启动房屋预售制度改革，将对房地产市场产生极其深远的影响。如果取消预售制度，必定会加大开发商的资金压力，一些中小开发商开发的一些房地产项目甚至可能出现资金断裂的危险。

　　深圳资深地产研究人士半求认为，单个项目采取现售方式，仅仅只是一种尝试而已，市场不明朗，由此推断此后所有楼盘将采用现售方式，取缔预售制度还为时过早，“一切还要根据市场效果来决定”。

　　“七成90平方米”待考察

　　相对于对房产新政持观望态度，迟迟不见细则出台的其他城市，深圳此次推出限户型土地拍卖再次终止了深圳各方的想象空间，单个项目“七成为90平方米”的户型比例限制措施，并没有如业界侥幸期望的那样有所松动，反而是即时强制推行。

　　至于深圳单个项目“七成为90平方米”的户型比例限制措施能执行多久，半求并不乐观，他说，虽然西安、大连、青岛等城市在中小户型比例上也明确了是项目控制而非总量控制，但并非是这些地方主动严格要求自己的体现，而是由于建设部提出的七成总量控制并不可行，“总量怎么统计呢？单个项目不抓好，如何确保总量达七成？”，因此七成的总量控制只能通过单个项目控制来完成。而“七成”的可行性也并不乐观，除掉商业、绿化、公共配套设施等面积，剩下的建筑面积也只剩七成左右，也就是说，剩余面积必须全部建小户型才能到达“90平方米占70％”的标准要求，这种单一户型的标准是否适应市场需要还有待考验。

　　半求认为，新政强硬地执行下去或将对深圳的地产企业产生不利，主要体现在四个方面：一是企业研发的主攻方向将发生变化，由大户型转到小户型，并开始注重房屋质量和装修；二是消费梯度将被破坏。住房消费的单一无层次化将导致房产市场的供应量减小。三是影响房地产跨国竞争实力。集中建筑小户型，房地产的项目单一化将使房地产企业的创新实力受影响；四是

宏观调控变成微观管理，企业的活力将下降，房产供应趋向计划经济。