城中村改造冷热不均开发商期待政府扶助

　　证券时报记者小静

　　面对日益萎缩的深圳土地供应量，城中村改造所带来的土地开发增量，让开发商们看到了一线曙光。目前积极参与城中村改造市场的开发商已经为数不少：金地、佳兆业、中航、百仕达、京基、金光华、绿景、鸿荣源......

　　但是随着城中村改造项目容积率升高、开发周期较长、赔偿金商议难度较大等问题的出现，感觉前景未卜的开发商们热情开始逐渐消退，他们更期待与政府合作，希望政府能给予更多的扶助。

　　无奈的角逐

　　以往，

房地产公司宁可跑到关外开发新地，也不愿意贸然进驻城中村，再加上城中村本身土地成本较高，获得的商业利润有限，城中村内土地用途种类繁多，杂乱分散，难以受到

开发商的亲睐，但是现在城中村改造项目却受到开发商们“热烈”的追捧和角逐。

　　深圳一位地产人士认为，开发商热衷于城中村改造项目是无奈的选择，开发商“地荒”不仅是“狼来了”的口号，而是现实的威胁，城中村作为关内为数不多的土地，就当仁不让地受到开发商的热捧。

　　深圳市社科院地产与城市营运研究中心主任高海燕认为，从经济角度看，高昂的拆迁成本，已经使得城中村改造项目利润有限，但是比起没有项目开发，仍是上佳选择。再者，城中村地段较好，配套成熟，周边商业设施完善，能够较好地为开发商所用，因此，从销售角度看，城中村改造几乎不存在风险。还有一个重要的因素，就是城中村的安置补偿，主要是以房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式，开发商不用投入大量现金，能够缓解新政下的开发商“资金饥渴症”。

　　参与蔡屋围和凤凰剧院城中村改造的京基集团最近备受关注，项目负责人熊家滔告诉记者，不少开发商就是由城中村改造而起家，在目前市场竞争十分激烈的情况下，城中村的地价也还有一定的优惠，而且发展商都看好这种些项目的盈利前景。

　　关外城中村被忽视

　　根据深圳市规定，2010年前特区内城中村的拆除重建规模要达到总量的20％，特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5％。但是时下城中村改造主要集中在关内，对于关外城中村市场，开发商们似乎并不在意。

　　记者采访了目前城中村改造中受到政府扶持最大的金地集团。金地集团获得了占地23万平方米、建筑面积约95万平方米的旧城改造项目，但是并没有关外城中村的改造项目。

　　金地集团负责渔农村改造的姚经理指出，公司拿到的这些改造项目都是在政府的扶助下进行的，目前渔农村进展顺利，动工项目已经建到第四层楼，公司暂时没有关外城中村改造的项目，主要考虑到关外开发土地任务并不紧迫，而且盈利也不会很高。

　　高海燕认为，深圳市的城中村一般地段比较好，而且原住民获得的租赁收入将反映土地的价值，而开发商的商业利益则是依靠土地价值来计算的。关内城中村改造政府关注力大，政策倾斜优惠程度高，这往往是开发商集中抢占关内城中村开发的主要原因。但是长期这样下去，今后关内

房地产业竞争将更加激烈，关内关外房地产发展的差距将增大。

　　期待政府更多扶助

　　除了少数由政府扶助的房地产公司如金地集团外，大多数开发商要全程参与旧城改造，要与拆迁户协商赔偿、要均衡多方利益、要重新规划项目、向政府提交方案。

　　其中拆迁和赔偿更是非常棘手的问题，按照正常状况，拆一还一，等于是付出两倍的成本来卖一半的房子。关内城中村由早期的3、4层越长越高，赔偿也随之加大，而且，拆建周期至少要2年，这期间，原住民的租金收益没法保证，这些也要发展商来承担。拆迁是也一件麻烦的事情，如果拆迁补偿达不到一户村民的要求，则整个项目就无法顺利进行。

　　重重阻力之下，开发商都期待能与政府实现合作，希望政府能在城中村改造中给予更多的扶助。参与旧城改造的深圳绿景集团副总经理钟禹然表示：“目前最大的问题是，政府在其中应该扮演一个什么样的角色？”

　　姚经理称，金地集团由于受到政府的扶助比较大，由政府出面进行拆迁和协商赔偿谈判，几乎没有受到阻力。之前，政府已经设立城中村改造基金，用以扶持市政配套建设。

　　熊家滔也指出，项目开发之前，政府鼓励开发商积极参与，统一规划；项目改造之后，首先做出方案确定项目用途和结构、分类，然后提交给政府审批，最终由政府指导规范改造，市场决定定价，整个过程都离不开政府的扶助。