二手房炒家遭遇“定点打击”

　　国税总局再掀个税“强征”风暴二手房炒家遭遇“定点打击”

　　见习记者胡学文

　　继5月份出台房地产交易营业税政策之后，前天，国税总局下文对二手房个税征收细节作出规范，再次为火热的房地产市场降温。

　　此次出台的《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，自8月1号起，国内居民所有二手房交易都必须按照“财产转让所得”项目交纳个税，税率统一为赢利的20%。市场人士认为，这将对二手房投机行为造成极大冲击。

　　新政新在“强征”

　　联合证券

房地产分析师鱼晋华在接受记者采访时表示，此次出台的税收新政与此前的相关政策相比，最大的特点体现在“强制”二字。鱼晋华介绍，由于此前执行的相关政策在而手房交易征收个税问题上实施“自愿申报”原则，有关规定也十分笼统，这样就使相当多的纳税人有了“能逃就逃”的心理，从而造成二手房个税征收行同虚设。

　　光大证券房地产分析师赵强对此表示赞同。他认为，新政在具体执行上收得很紧，“新政策要求必须先交税，然后才能完成过户等手续，把个税缴纳作为完成交易行为的必经程序，要想逃避个税征收就不可能了。”

　　新政可操作性强

　　鱼晋华还认为，新政有很强的可操作性，主要表现在一些指标上更加明确和细化、量化。她举例说，新政对于“所得”的认定更加准确。例如，《通知》第一条就明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权依法根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　此外，新政还对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房五类房产的原值作出了明确规定。鱼晋华认为，新政对纳税人按规定支付的合理费用的界定，较之以前也更加科学合理，有利于增加纳税者认同感和自觉意识。

　　此外，对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，文件还规定：税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。鱼晋华分析，这有利于对以往通过做低房价方式规避税收的做法进行“补位协防”。

　　打击投机更具针对性

　　鱼晋华和赵强都十分认同新政对于二手房投机行为的打击作用和力度。

　　例如，新政对免除个税征收的两类房产交易作出了特别规定：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，只缴纳纳税保证金，在重新购房将按照比例进行全部或部分退还保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，则免征个人所得税。上述专家认为，以上规定既充分打击了市场炒房行为，又保护了普通老百姓家庭自住用房的合理需要。

　　“不搞一刀切，对炒房投机打击更有针对性。”一位二手房交易户对记者如是说。

　　二手房面临量价双降

　　联合证券房地产分析师鱼晋华分析，因为交易成本提高，欲出手的二手房主可能会选择观望；一旦业主想通过提高交易价格来摊薄成本压力，欲买进二手房的消费者则会因为价格太高而停止购买计划。

　　国泰君安房地产分析师张宇和孙建平也认为，新政的坚决执行会造成二手房交易量和交易价格的“双降”局面。据上述两位分析师分析，新政实施导致交易成本上升，很有可能会降低一部分房地产投机人士购买新房从事二手房交易的积极性，新房交易量也会由此受到波及。

　　至于最终的调节效果和房价调整幅度，张宇表示短时期内难以预测。不过，孙建平则强调，新政对整个房地产行业的影响应该是有限的，因为国内目前的二手房交易并不发达，绝大部分还是新房交易。

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　　地产中介认为二手房供给有望放量

　　中原地产有关人士认为，此次通知中规定纳税人以购房合同或发票作为凭证，同以前以产权证为凭证相比，对于二手房市场各类型房屋来说，从该政策表面看：放宽了征收年限，促进房源放量，更加有利于二手房市场快速、稳定发展。

　　对于公房来说，该税收政策对其几乎不存在影响。因为从目前市场来看，以购房合同或发票作为凭证，公房都在5年购房时间以上，根据对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，因此，公房基本都处于免征营业税的行列。

　　对于二手商品房来说，以北京市场为例，北京中原成交数据显示，5年以内成交的二手商品房占总成交量的60%，因此若依照原来按产权证或者

契税票为起征点，则一大部分的二手商品房得不到释放，扩大了供需矛盾；而此次如按照购房合同或者发票为起征点，则二手商品房得到了有效释放，从而进一步缓解供需矛盾。

　　对于经济适用房来说，5年以内出售无赢利，不用交纳个人所得税，5年以上根据免征个人所税条件，都处于免征个人所得税范围之列，因此，对经济适用房无影响。（周荣祥）