面积误差事先约定需审慎

　　“李铭买房传”《陷阱篇4》

　　连晏杰

　　案例：虽然上次投资的酒店式公寓并不算失败，但由于物业管理费的问题，还是让李铭的经营成本增加不少。考虑再三之后，李铭最后将其挂牌出让掉，同时另行购置住宅类 的小户型房屋。

　　经朋友推荐，李铭注意到内环以内的一个预售新楼盘。按照他的打算，由于该盘属于小户型单身公寓，而且地段又不错，应该有很好的租赁市场支持。经过仔细考虑之后，李铭决定买下一套作投资。

　　这一次，李 铭很仔细地要求将

物业管理费标准写入了预售合同的补充条款。此外，他注意到补充条款中有一条约定，表明房屋的实测面积与暂测面积发生误差的，购买者乙方应多退少补，甲方同意当实测面积与暂测面积的误差超过－5％时，乙方有权解除合同。李铭觉得没有太大问题，便和

开发商签署了预售合同。

　　等待了一段时间之后，李铭收到了收房通知书。但他却被告知，该房屋的实测面积比暂测面积大了5个平方米，要求李铭在收房时需另付多余面积的房款。这样一来，对于李铭而言，虽然面积是增大了，但房型的限制使得租金并不会有太大区别，而投入额却增加了不少。也就是说，所购房源的投资价值下降了许多。

　　李铭感觉不合算，便要求退房。但根据当初的合同约定，只有实测面积小于暂测面积5％的情况下，方可退房；现在的情况变成，李铭必须补足这近8％的面积的房款。

　　律师意见：据《最高法院关于商品买卖合同的司法解释》的规定，在出卖人交付使用的房屋套内建筑面积，或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情况下，有不同情况的不同处理。

　　如果合同没有约定，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，且购房者无权请求解除合同；面积误差比绝对值超出3％，购房者可以请求解除合同并要求返还已付购房款及利息。

　　但是，如果购房者希望保留房屋的话，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的

房价款由购房者按照约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款则由出卖人承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还购房者；面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还给购房者。

　　李铭的情况又有所不同。上述原则只有在约定缺位的情况下才能适用。而在合同有约定的情况下，只能按照约定进行处理。因此，李铭不得不再次因为法律意识的疏忽，承担下不利的后果。

　　(作者为新华律师事务所律师)