借道房地产信托 分享投资收益

　　近期发行的部分房地产信托计划

　　中原信托2006年7月4日起，中原信托推出家世界商业物业投资资金信托计划。该计划规模2000万元，在郑州和洛阳两地发售。该计划期限分为12个月、18个月、24个月、30个月和36个月，预计收益率分别为4.3%、4.5%、4.7%、4.9%和5.2%，在洛阳市商业银行指定网点和中原信托理财服务中心发售

　　安信信托安国·上海假日百货商厦财产权信托，将评估价值为2亿元的上海假日百货商厦第一、第四层的财产权，向社会投 资者转让0.8亿—1.2亿元的优先受益权，期限2年，年收益率为6%，每半年分配一次收益

　　衡平信托该信托计划总规模3亿元人民币，预期年收益率为4.7%。每份信托合同最低金额50万元人民币，超过部分应为1万元的整数倍。信托计划期限为27个月，可提前3个月结束。推介期从2006年6月6日至2006年7月6日。此次信托计划期满18个月后开始分期归还信托本金。信托项目主要投资于北京高盛房地产开发有限公司开发的

丽江新城（北区地块）项目

　　中诚信托该信托计划预计募集资金人民币3.5亿元，信托期限1.5年，预计年收益率5.8%，信托收益每年分配一次。信托资金以贷款方式发放给北京华瀛置业房地产开发有限公司，用于北京华瀛慧谷的开发建设。加入该信托计划的单笔委托资金不低于人民币100万元

　　□本报记者 金苹苹

　　信托研究机构用益工作室的数据显示，经过短时期的低迷之后，房地产信托产品6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21.34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。

　　尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。

　　大多为融资类产品

　　事实上，房地产信托并非最近才成为房地产“红角”的。自2002年以来，房地产一直名列各类信托计划投向的榜首，在房地产信托计划中，信托公司主要通过三个途径投放信托资金：一是直接贷款给房产项目获取收益；其次是房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司的绝对控股权阶段性让渡给信托投资公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权；另外就是物业财产权信托，这种信托操作的方式，在某些方面与房地产信托投资基金（即REITs）比较类似，信托产品是以商用物业的租金作为投资者收益的来源（和REITs产品不同的是，内地目前还没有办法突破200份的限制，信托产品目前仍然是私募性质）。

　　综合这些房地产信托业务的模式，可以发现目前内地的房地产信托呈现的仍然是单一短期融资型模式为主导的格局，不少信托计划都设置了开发商的回购条款，因此可以说，这些信托计划主要还是为房产商开发项目进行的融资类产品。

　　目前，房地产信托产品的投资期限一般是一到两年居多，很少有超过三年的。此外，房地产信托产品的收益比较高，社会投资者一般可以获得5%－6%的年收益率。相比基础设施信托产品4%左右的年收益率，房地产信托产品的收益水平更高。在同等条件下，商业地产的收益率可能会比住宅项目稍高一些，尽管差别不很明显，但收益可能相差一个百分点。不过由于商业地产项目的变现风险更大，投资者需要承担的投资风险也比投资住宅项目要大一些。

　　如果要投资房地产信托，投资者需要拥有较多的资金。根据目前的《信托法》规定，每个信托计划有限卖200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在一个亿左右，这就造成了单个投资者的最低“门槛”需几十万元的资金，对于手头资金不多的中小投资者而言，房地产信托的门槛还是很高的。

　　投资不忘看风险

　　收益不错引发的必然是投资者的热情高涨，眼下往往会出现不少投资者排队购买房地产信托产品的现象，说明了投资者对该类产品的热衷。但高收益背后也隐藏着高风险，专家表示，根据《信托法》规定，信托产品不等同于存款那样的债权债务关系，信托产品的收益率都是预期收益而不是最终收益。这意味着，开发商和信托公司在宣传中所列出的预期收益率并非“板上钉钉”，其可能由于多种风险因素而发生变化。所以即便最后到手的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护投资者能获得预期收益率。

　　另外，房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金都会有危险。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的，如果房地产项目无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。投资者在这方面需要有较强的风险意识。

　　选择项目要慎重

　　提到风险，就不得不关注投资时选择项目时的注意点。联华信托业务管理部总经理陈颖提醒投资者，在投资房地产信托产品时，前期的风险控制非常重要。他指出，风险控制是一个整体概念，包括信托公司对项目的评估、管理、担保或质押的全过程，因此，信托公司的运作经验与抗风险能力相关度很高。

　　所以，投资者购买有关产品前，最好先要了解一下信托公司本身的信用是否良好，所发行的信托计划是否都能如期兑付，在曾经操作的类似计划中，它们对于风险的管理和控制是怎样运作的，是否有专业的账户监管、项目审计以及投资管理顾问等都是可以参考的标准。另外，也可上网查询一下该信托公司的资质，如今信托公司的年报都可以在网上查询，

银监会的分类评级也是信托公司运作是否规范的参考标准之一。

　　对于项目本身，陈颖提醒投资者最好选择那些信息披露相对充分的公司的项目，含糊其辞的披露可能会蕴藏着风险。此外，投资者还需仔细阅读信托文件，看清风险提示和担保措施等条款。另外，最好选择有抵押物的房地产信托项目，投资项目前景的判断和抵押物价值是否足够也是投资者可以参考的因素之一。