保利地产 土地储备丰富

　　长江证券研究所 田世欣

　　7月5日保利地产（600048）公布招股说明书，成为IPO重启后首家上市的房地产企业。该公司是2004年地产行业宏观调控开始后，首家在内地A股市场发行的地产公司，同时也是目前地产上市公司中每万股土地储备最高的公司。在目前新一轮调控启动、行业进一步趋向紧缩的环境下，它的上市显然引起市场的关注，其上市后的价格走向也会对A股地产公司估 值产生一定影响。

　　保利地产曾经开发了广州保利红棉花园、保利白云山庄、广州保利花园等众多知名精品楼盘。从2003年开始，公司尝试走出广州，进入重庆、沈阳、北京、上海等城市，目前已经从一家广州的区域性公司迅速成长为全国性的大型房地产公司，在全国范围内树立起了“保利”的品牌声誉，2006年公司综合实力和品牌价值都名列国务院发展研究中心评比的中国房地产百强企业“TOP10”前五强。本次发行规模并不大，拟发行15000万股，发行后总股本55000万股，募集资金主要用于投资广州保利花园二期、广州保利香槟花园、重庆保利花园一期三个住宅开发项目。2005年公司实现主营业务收入23.56亿元，净利润4.07亿元，发行摊薄后每股收益0.74元，业绩水平在地产板块中位列前茅。

　　就基本面来看，公司拥有众多亮点。

　　首先，保利地产的央企背景值得关注。

　　公司的大股东为保利南方集团有限公司，发行后其持有股权比例高达55%，其实际控制人中国保利集团实力雄厚，是国资委直属的国有独资公司。作为以地产为主业之一的央企，保利集团和上市公司有望在未来的央企整合过程中获得超常规发展的机遇。目前地产上市公司中，拥有央企背景的除了G华侨城（000069）外，只有重组后的G中粮地（000031）、G深南光（000043）等寥寥数家。

　　其次，土地储备丰富，布局合理。

　　公司在全国10个城市拥有土地储备规划建筑面积达877万平米，折合每万股储备159平米，是目前地产上市公司中最高的。拟建在建项目总建筑面积更是达到1000万平米以上，且绝大部分位于广州、北京、上海等中心城市，土地储备含金量高。

　　广州作为公司的发祥地，也是12个在建项目和近30%的土地储备所在，其市场健康度对公司今后两年的影响最大。保利品牌2001年以来综合实力连续位居广州前三名，总体来看，广州

房地产市场发展比较健康平稳，

房价收入比处于合理位置，人均居住面积仅为18.7平米，低于全国平均水平近30%，和京、津、沪、深等几个大城市相比，广州市场仍有较好的发展潜力。

　　第三，业绩增长后劲充足。

　　公司前三年摊薄每股收益分别为0.13元、0.34元、0.74元，主营业务收入的年增长率为151%和51%，净利润的年增长率为270%和115%，前三年累计开工面积228平米，销售面积147万平米，竣工面积为114万平米，就其储备来看，后续结算量增长可观。而2005年底公司预收账款已经达到20亿元，和2005年全年营业收入接近。存货金额61.43亿元，占资产总额的76.6%。这些都是未来公司业绩增长的强劲支撑。

　　当然，我们也必须关注到可能存在的风险。

　　闲置土地处置风险。相对于目前的开发量而言，公司土地储备巨大导致资产周转速度偏低，

宏观调控后，各大城市销售量下降是不争的事实，在中央和地方念起遏制土地囤积、加快土地开发的紧箍咒后，公司可能出现开发进度不够快、部分项目被迫缴纳罚金的情况。

　　异地快速扩张风险。保利地产从2004年开始进入快速扩张期，实施全国性布局战略。2004年和2005年投资于土地的现金支出达到18.3亿元和17.77亿元，是此前年度的2倍多。2006年初公司在北京、广州又以大手笔收购了几个地块。进军异地和快速扩张可能面临市场、资金和管理上的风险。

　　对于两年多以来，除了重组股没有其他成员加入的地产板块来说，保利地产这样一只优质地产股的上市为板块注入了新鲜血液，但它能否有效提升板块人气，还需我们拭目以待。