限外新政重在威慑

　　证券时报记者蒋晔

　　对于6部委昨日联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，以行政方式对外资进入国内房地产市场进行了规范，一些业内专家认为，《意见》的发布的确对觊觎国内房地产市场的外资起到了一定的“威慑”作用，但因其本身过于笼统，再加上牵涉部门众多，因而实施的效果恐难预料。

　　首先是资金和人员监管方面的困难。《意见》规定：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

　　有专家表示，对境外机构在境内设立的分支、代表机构的监管问题不大，较为困难的是对“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人”的监管。难度主要体现在人员的界定、外汇进入的渠道上。

　　据了解，目前在国内购房的“境外个人”中，有相当部分属于海归人士，真正“土生土长”的老外并不多，而这些海归人士在国内多有直系亲属。“如果是以直系亲属的名义购房，就可以绕过《意见》的限制”，有关人士对记者如是说。

　　一位在外资银行工作的人士则表示，按照现行政策，每个外籍人士在国内每月能兑换50000美金的等额人民币，但这仅限于官方渠道，如果是通过黑市则不受此限制。因此，如果一个海归人士，以直系亲属名义，用黑市换来的人民币购房投资，那么《意见》的相关约束则成一纸空文，“即使是不走黑市，也只不过是延长三个月的付款期限罢了”。

　　尽管如此，《意见》对海外资金的“炒房”行为还是具有相当威慑作用的。《意见》规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用

房地产，应当按照有关规定，申请设立外商投资企业，并且需经有关部门批准登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。有专家表示，此举意味着近年来在国内大肆扩张“圈地”的海外房地产基金将不得不换一种生存方式了———以往那种直接出资购买房产的做法将不再适用，取而代之的将是通过在国内设立外商投资企业的形式进行收购。

　　有业内人士表示，客观上，这一规定阻碍了一些房产商将国内物业打包到国外发行“REITS”的设想。

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　　外资三种渠道进入

房地产业

　　有关专家分析认为，目前，外资进入房地产行业的渠道主要有三种，第一种是非居民机构和个人在境内设立外资房

地产中介机构或以境外汇款方式购房；第二种是外资通过在华设立房地产开发企业、收购境内房地产开发企业股份等直接投资方式进入房地产业；第三种是通过外债等方式进入国内房地产行业。