北京地产股迎来发展良机

　　第一创业证券研究发展中心金东

　　奥运经济拉动作用显现

　　2008年奥运会将在北京举行。北京市作为中国的政治、经济和文化中心，近几年来总体经济保持着良好发展态势，宏观调控成效显著，已成为世界经济增长最快的地区，居民 收入稳步提高。目前，奥运经济对北京房地产市场的拉动作用开始逐步显现，地产开发投资项目保持强劲增长态势，奥运会的举办将提升北京，特别是奥运村周边居住社区品质，现阶段奥运村附近已聚集了塔楼、板楼、小高层、TOWNHOUSE等各式楼盘，价格从每平方米2000多元的经济房到每平方米2000美元以上的别墅，各种档次物业俱全，房地产商之间的竞争亦有所加剧。

　　有效提升城市承载力

　　申奥成功为北京基础建设开拓国际市场提供了良好条件，同时也促进北京基建业整体竞争力的提高。举办2008年奥运会，将在北京新建19个体育场馆，包括世界贸易中心和北京国际体育展览中心奥运村、记者村等配套工程在内的奥运公园，在未来几年，北京基础设施投资达1800亿元，将以城市轨道交通为重点，完成一大批城市交通建设项目，新增轨道交通运营线路85公里，新建和改建道路227公里，新建公路733公里，同时要完成陕北天然气进京扩建工程、官厅水库饮用水源恢复工程、第十水厂等一大批水、电、气、热和环保等基础设施工程。伴随各项城市建设项目的全面展开，将有效提升城市整体承载力。

　　城市地位和吸引力加强

　　为了2008年的奥运会，北京计划投资人民币近2800亿元，重点建设142个项目，以全力缩短与国外同等地位大城市的差距。“新北京，新奥运”现已深入人心，从历届尤其是近30年来举办奥运会的城市所发生的翻天覆地的变化来推测，举办奥运会必将使北京的城市面貌焕然一新，未来数年内，北京基础设施的开发力度势必加强，土地有望大幅升值，参与北京城市基础建设的相关上市公司也必然会受益，为北京

房地产上市公司带来无限商机。

　　北京地产起点高发展快

　　北京市房地产市场起步于1992年6月，比南方沿海城市晚了近5年时间，但北京市房地产市场起点高、发展快，到目前为止，北京市外销商品房项目已有300多个，内销商品房项目也有900多个。1995年年末之后，在国内房地产市场普遍步入低谷时，北京房地产市场也进入了一个调整期，但伴随奥运的成功申办，给北京房地产市场以有效刺激，同时IT产业的迅猛发展，使北京房地产市场呈现整体回暖趋势。同时需求层次日益升级，分析购买者属性可发现，中等及中等偏上收入户的居民是较理想的目标顾客群。因此，在住宅市场的需求结构中，年龄在25-39之间，分布于IT、外资企业白领阶层或演艺界人士具有很强的住房消费能力，是十分理想的潜在顾客群体。

　　总体供求好于其它城市

　　在部分房地产市场起步较早的南方城市，由于前几年的供应高峰造成市场存量房较多，而市场销售相对平稳，使商品房空置率较高，销售形势也明显不如北京。就房地产市场总体规模较大的北京而言，销售尤以住宅最为看好，其空置率远远低于国内其它大城市，在三环以内呈现出“有价无市”的特征。

　　总体上看，北京

房价短期内将继续高位攀升，从过程看前期上涨幅度相对将比较平缓，2007-2008年可能出现比较明显的上升，奥运会结束后将会逐步回落到比较合理的价位上；从房屋类型看，高档住宅商品房和商务办公楼的价格将会因高收入阶层需求的扩大而上涨较多，

经济适用房、普通住宅的价格涨幅平缓有限。

　　同一板块亦需区别对待

　　通过公开信息的资料分析，可发现北京房地产上市公司具有如下几个主要特征：一是上市公司体现不了北京房地产市场的总体情况；二是绝大部分公司是通过借壳上市的；三是资产状况参差不齐。同时我们还注意到，随着北京城市基础设施的日益完善、交通的便利以及新奥运村的开发建设，可能会进一步带动土地的升值，北京房地产市场也可能继续兴旺，因此北京房地产板块也会受益于奥运会。目前北京房地产类上市公司有G冠城、G城建、G天鸿宝、G金融街、G阳光、先锋股份、*ST中房等，虽然同属北京地产板块，但由于基本面存在不小的差异，其市场表现也较为参差，投资者仍需区别对待。