上海楼市温和放量外资去留令人关注

　　记者 李良 上海报道

　　上海楼市成交缩量的局面在上周有所改观。中国指数研究院提供的统计数据显示，上周，上海共成交商品房48.47万平方米，较前一周成效量增长21.12％；成交套数3930套，较前一周增长8.65％。不过，住宅成交量依旧呈现下滑状态，上周，上海商品住宅成交34.85万平方米，较前一周减少了2.05万平方米。值得注意的是，上海商品房成交量快速增加的主 要原因在于个别楼盘的放量。上周，摩根士丹利以24240元/平方米的价格整体收购了东海广场共计80505平方米物业，拉动了全市成交量大幅增加。业内人士分析，如果扣除摩根士丹利的这次大手笔收购，上海商品房成交量与前一周大致持平，依然保持在低迷状态，而住宅市场方面的继续下滑，则标明宏观调控对上海住宅市场的影响仍将持续。

　　成交量的持续低迷给一些

开发商造成了一定的压力，降价销售又开始成为他们的营销方式。记者近日了解到，上海康城四期销售中，为了回笼资金，开发商将位置相对较差的80套房源以低于均价200－400元/平方米的价格抛出，降幅约为3％－7％。而在中外环的许多楼盘中，采用这种直接降价吸引眼球的楼盘不在少数。

　　业内人士指出，从心理影响上讲，二次调控造成的心理影响会比一次调控更大，对开发商来讲，压力也会更大，在这种情况下出现降价销售行为并不奇怪，尤其是在楼盘较多的中外环地区，不过，对于已经几乎没有土地可供开发的内环区域，尤其是市中心，由于稀缺资源效应，不大可能会出现降价行为。有关政府机关披露的情况也证实了这一点。上海市统计局局长潘建新日前透露， 6月份，上海市商品住宅销售价格水平与去年12月持平；上半年，上海市商品住宅销售价格水平与去年同期相比下降5.2%，房地产开发投资完成583.26亿元，比去年同期增长0.4%，增幅同比回落15.1个百分点。

　　虽然各方苦苦等待的上海市二次调控实施细则仍未出台，但作为外资扎堆收购房地产项目的上海来说，近期国家六部委联手出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》可能比实施细则更吸引人们的眼球。近年来，外资机构在上海频频收购房地产项目，而一些海外个人投资者也通过各种途径进入到上海的房地产市场，并且占据了一定的比重，这甚至被部分业内人士指为上海房价暴涨的重要原因之一。如果严格按照此次《意见》，许多外资有可能被挡在上海房地产市场之外，对

上海楼市造成不利影响。

　　戴德梁行投资部董事叶建成先生指出，新规定中不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定将不利于在海外上市的房地产基金在中国投资市场的发展，也将影响到中国的物业在海外房地产信托市场的发行。随着新的政策的出台，预计海外基金将会重新考虑在华的投资策略和风险，下半年的投资市场将显现出这一政策带来的效应。而一位业内人士则认为，从国外的经验来看，很多国家都对非本国居民购买本国房地产尤其是住宅做出一定的限制，或者采用税收等方式设置壁垒，因为一方面非本国居民并没有为本国做出税收等贡献，另一方面也是防止游资炒作房地产，因此，中国政府限制外资投资内地房地产项目无可厚非。而由于外资在上海楼市中占比较高，对其限制会影响上海楼市尤其是高端房地产市场的需求，一旦这些政策被严格执行，必然会对上海楼市造成较大的冲击。