二线商圈掘金瞄准“特色”定位

　　上海市部分商圈商铺租金

　　地段报价（美元/平方米/天）

　　南京东路沿街商铺：4.0—7.0 购物中心：4.0—5.0

　　南京西路沿街商铺：4.0—6.5 购物中心：2.5—5.0

　　淮海中路沿街商铺：3.5—6.0 购物中心：2.5—5.5

　　徐家汇沿街商铺：1.5—5.0 购物中心：2.6—4.5

　　四川北路沿街商铺：1.5—4.0

　　曹家渡购物中心：1.0—3.5

　　□本报记者 柯鹏

　　上海市中心商圈商铺的租金水涨船高，商家的生存和发展受到了严峻考验，各路商家开始寻 觅合适的新阵地，一些新兴的投资热点开始兴起。业内专家提醒投资者，二线商圈掘金可行，但是找准自身定位是第一要素。

　　“尽管中心商圈的商铺享有优厚的资源及诸多竞争优势，商家的销售情况始终能保持良好的状态。但是高昂的租金使商务成本增加，实际收益减少，也压缩了发展空间。”商铺专家姜兴国表示，“对于新品牌及二线品牌来说，在适合自身的新兴商业圈发展可能更有盈利前景。”

　　但是，二线商铺毕竟人气有限，所以需要投资者找准自身的特色来定位。专家举例说，比如目前上海正在复兴的曹家渡成为商业投资者新的淘金地，其为十二个区域商业中心之一，地理位置上享受静安、长宁、普陀三区交汇的优势。三区政府公布的新曹家渡商圈综合改造计划，将其特色定位为体验式商业中心（LIFESTYLE），类似于美国知名的COCO WALK，就显出了区域的特色。

　　但是，仅有区域特色还是不够的。专家表示，打算进入新兴商圈的商铺还需各自的自身特色，比如女性主题———“她”商场。曹家渡区域中心的芳汇广场，就定位于女性精品休闲购物中心，即Boutique Mall，是沪上首个女性主题精品休闲购物中心。商业总建筑面积18000平方米，共分五层，每层都有明确的业态划分。“目前上海二线商圈的租金大约在8元人民币/平方米/天，仅为中心商圈商铺租金的1/3，合适的租金创造了盈利前提，而关键还得投资者发掘出自身的特色，切记盲目追风。”

　　点评：

　　

复旦大学

房地产研究中心副主任 华伟：

　　对于二线商铺来说，特色定位非常重要。比如女性主题，要把活力作为一个整合枢纽，塑造一、两个消费亮点，挖掘女性在顶级消费之外的消费需求。可以说，女性的消费需求主要分外在和内在需求：外在需求集中在服饰、美容等方面；内在消费需求又分成生理和心理需求，心理消费主要表现在商务中放松、在生活中有商务，生理消费则是女性对自身健康和生活体验的追求———错位经营、互补经营是盈利必须的。