绿景地产 对价存在上调空间

　　巨田证券 刘强

　　日前，绿景地产(000502)公布股改方案，公司用资本公积金向方案实施股权登记日登记在册的全体流通股股东每10股流通股转增3.7股，相当于每10股流通股获送2.06股。公司第一大股东恒大集团特别承诺，自公司股权分置改革方案实施后的第一个交易日起36个月内，不通过深圳证券交易所挂牌出售所持有的原非流通股股份；在如前所述的36个月锁定期之后的12个月之内，所持股份通过深圳证券交易所挂牌减持的价格不低于5.51元。

　　从总体上看，公司对价方案和减持价格在已经公布实施股改的

　　2003年4月，因公司原来的主营业务不突出、资产盈利能力差直接影响到公司的进一步发展。

　　为扭转这一不利局面，彻底实现公司的主营业务转型，增强核心竞争力和持续经营能力，在大股东绿景公司的支持下，公司进行了资产重组，公司将盈利能力较差的不良资产与广州市绿景房地产开发有限公司持有的广州市花都绿景房地产开发有限公司90%股权进行了置换。

　　花都绿景公司目前从事“金碧御水山庄”的开发建设，通过此次资产置换与产业结构调整，将“金碧”品牌导入公司，旨在对公司核心竞争力和持续经营能力起到实质改观作用。公司今年第一季度房地产项目“金碧御水山庄”经营正常，该项目三期F区46，000平方米

　　根据2005年报分析，公司盈利能力有所下降，资产运营能力较上年下滑。与上年相比，2005年，绿景地产的应收帐款周转率指标保持了去年的水准；现金股利发放率指标令投资者满意；下降突出的每股收益、净资产收益率、速动比率、主营业务收入增长率等指标值得警惕。

　　虽然公司2005年的预收账款增长很大，证明2006年销售回款加快，但预提费用却比2004年下降了26.9%，证明公司在新一年投资开发将会有所放缓。

　　公司偿债能力处于同行业中游，偿还到期债务的风险小。资产负债管理能力处于同行业中游水平，但仍有明显不足，公司应当花大力气，充分发掘潜力，使公司发展再上台阶。

　　此外，公司土地储备量一般，缺乏新的利润增长点，在同行业中，成长性一般，其规模是否有适度扩张的可能值得注意，否则将面临宏观政策调控对房地产行业整体影响以及业内领先者的巨大竞争压力。