本币升值：地产搭上顺风车

　　上海证券 彭蕴亮

　　最新数据显示，“破8”之后,人民币正在加速冲刺7.99。7月第一周,人民币对美元中间价四个交易日全部报在8.0下方；7月3日中间价更是一度升至7.9924,创出历史新高,大有挑战7.99关口之势，人民的单边升值必将带动人民币资产(主要是房地产)也搭上“顺风车”，反复上升，相关个股机会也将层出不穷，其中的战略性机会值得投资者高度重视。

　　房地产股：最闪光的人民币资产

　　人民币升值幅度一直是市场最为关注的焦点。近一段时间以来,人民币汇率在8.0元关口展开了激烈的“拉锯战”,“破8”频率明显提高。6月30日,美元对人民币中间价为7.9956元,汇改后人民币对美元已累计升值3.4%。作为和人民币升值相关性最强的资产，房地产板块在中期调整后，无疑成为最具有投资价值的亮点板块。

　　从国际视野来看，随着美国连续17次加息,美联储联邦基准利率目前已经达到5.25%,这给我国调整利率水平和人民币升值提供了更大的空间。尽管央行允许具备相应基准利率功能的货币市场1年期央票利率上升至2.67%水平,但中美利差仍有2.6个百分点的空间,这让国内调整存款利率等利率政策和人民币升值的实施具备了一定的可操作性。另一方面,市场开始预期美国加息周期将步入尾声，而美国加息步伐一旦停止,人民币升值压力可能再度凸现,投机人民币热钱的流入压力可能明显上升,因而市场上对于放宽目前千分之三的人民币对美元波动幅度限制的呼声渐高。

　　而我们对宏观经济的研究显示，

中国经济还有过热的苗头,包括信贷扩张和货币供应量增长太快,从宏观调控的角度来看,要考虑调整汇率。而调整汇率无非调整汇率的水平和汇率波动幅度两个途径,在政策已经排除了一次性升值的可能之外,调整汇率制度的重点只有扩大汇率波动区间,抵消市场的单边升值预期。同时，我国现行汇率政策是参考一篮子货币,在此背景下,今年美元兑其他货币是贬值,无论是就市场供求关系还是参考一篮子的安排来说,都表示人民币兑美元应该升值,如果真正地按原来设定的汇率去做的话,

人民币汇率明年应该有明显的上升趋势，作为主要人民币资产的地产板块的长期上升趋势非常明显。

　　由此可见,房地产股前期的调整,并不是房地产上市公司的内在盈利能力和未来的成长预期不明朗,而是宏观调控使得的投资者信心发生了变化。随着时间推移,主流资金对房地产股的投资兴趣再度提升,地产股的长期投资价值必将凸现出来。从市场角度来看,调控对房地产股的利淡影响是短期的,而人民币升值对房地产股的利好影响是长期的,是刚性的,面对着如此影响力,房地产股的牛市预期也是刚性的,长期的。在这样背景下,房地产股的每一次调整就是市场给予的一次低吸机会,尤其是已形成核心竞争优势的房地产龙头股,其战略性投资价值不言而喻。

　　外资基金推波助澜

　　从我们的调研来看，外资基金操作人民币资产的操作手法与炒房还是有很大区别的，主要是以长线手法为主，将成为人民币资产升值的内生性动力。从这些外资机构的做法来看,他们往往是看准了一处物业,经过详细调研之后再整体买下,然后委托专业机构经营,通过出租获取长期收益,而炒房者都是快进快出,以赚取差价”,客观上来看,房产基金的这种盈利模式反而有利于

房价的稳定提升，从而带动股市上的人民币资产长期走好。

　　据我们调研,从物业的选择上来看,外资基金与一般炒房者也是不同的。被外资基金所相中的一般都是写字楼等商业楼宇,即使是住宅,也是用来作为酒店式公寓出租的高档住宅,而且是整幢吃下,以便于今后管理和运营,大摩收购的华山夏都项目A栋即属此种情形。而炒房者看中的多是普通住宅,由于实力所限,至多是在一个楼盘内购买多套房产,然后分别出售,相对而言,因为购买写字楼等商业地产变现困难,购者瘳瘳。

　　以大摩去年收购上海广场商业部分为例,在收购完成后,大摩对其进行重新定位和包装,从而使该商场的租金提升了4~5倍。“显然,没有一个炒房者会像大摩那样去运作,因为他们既没有这样的经济实力,也不具备这种专业能力。而且，外资房产基金大举收购成熟物业只不过是近两年的事,可实际上,他们关注中国房地产市场由来已久。从上个世纪90年代中期开始至2001年左右,海外基金对国内房地产业就表现出了浓厚的兴趣,但当时并没有大量进入,而只是观察和试探。

　　当前，海外基金投资国内房地产的方式主要是：过桥贷款、合作开发项目、单独开发项目、战略联盟等,以和国内房地产开发商合作进行项目开发方式为主。据了解,海外房地产基金一般是和国内房地产开发商合资成立项目公司,海外房地产基金投资75%-95%的资金,国内开发商以各种方式出资5%-25%。此外,收购不良资产也是外资基金惯用的做法。2004年6月,摩根士丹利房地产基金与上海盛融投资有限公司成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包,帐面总值28.5亿元。据悉,摩根此次购买的资产大多为华中和华南地区的商业地产,其中部分为在建工程,需要后续资金投入，因此，从外资操作人民币资产的手法看，其周期长达3-5年，实业地产带动二级市场资产升值的过程也是比较长期的，房地产板块的长期投资价值正在凸现出来。

　　把握战略性机会是首选

　　对于二级市场的投资策略,我们有两个明确的观点：第一，人民币升值将带动二级市场股价长期向好；第二,房地产调控并不可怕，短期内,房地产板块热点纷呈,个股行情不断；中期来看,整个板块行情可以期待。

　　首先从人民币资产的市场表现来看，从2005年7月,人民币宣布升值以来,地产板块指数从700点开始一路攀升,一度冲高至1363点,涨幅高达99%,而同期大盘的涨幅仅为68%。进入2006年以来,人民币升值有加速迹象,其地产股G万科、G华侨城、G招商局等在市场表现十分突出,一度成为引领市场的潮流。

　　因此，我们认为，在人民币持续升值下,投资地产的潜在需求将会长期存在,从而获取双重投资收益。具体表现在,一、境外大量资金通过正式及非正式渠道涌入境内,投资高档商业物业及高档商品住宅,这些“热钱”已构成国内高端物业价格居高不下的有力支撑。二、由于GDP的高速增长、我国人口基数大、国内投资渠道相对狭窄等原因,地产作为投资品种的属性,已被国内居民认可,人们将会日益看好房地产作为保值增值资产的良好属性。预计居民的自住需求、改善需求将会稳步增长,而投资需求将可能快速增长,从而成为支持房价长期走强的主要动力。

　　第二，我们始终认为房地产调控并不可怕。投资者可以换一个角度来看：如果调控不见效,那么房价会继续上涨,地产上市公司将享受到房价上涨带来的好处；如果调控见效,那么房价涨幅变小,行业的准入门槛提高,上市公司的行业地位不仅将继续提高,另外还会从随之而来的行业整合中获取更多的利益。所以,从这个角度来看,不论调控是否成功,地产上市公司都将获益。

　　在这种情况下，房地产股下跌几无空间。2006年的宏观调控,从讨论到出台经历了大约3个月的时间,在此期间,地产股走势低迷,经过了前一阶段的下跌,优质地产股市盈率都在12倍左右,而这些公司未来几年基本都可以保证30%左右的增长。从估值的角度来看,这些股票已经相当便宜,下跌基本没有空间。

　　上市公司中,一些公司以开发普通住宅或者商业地产为主,这些公司受调控影响很小,这类公司如果有业绩支撑,也可以率先走出低迷,成为热点。这类公司以G金融街为代表。另外,还有更多的个股有资产注入做大做强的预期。这些公司由于基本面出现重大的改善,宏观调控基本不会影响其上涨。这些公司有G万科、博盈投资、G冠城、G名流等等。

　　不过,虽然人民币持续升值预期不断加大,有可能刺激地产股长期走牛,但我们认为,在当前,由于国家对土地资源和房地产开发进行宏观调控的背景下,投资者应保持一份谨慎和适度的冷静。但整个地产板块,其行业发展长期向好,是无庸置疑的，投资者可以根据自己的投资偏好，从中长期投资的角度出发，细心把握房地产板块的投资机会。

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