人民币升值反复刺激 商业地产股油水大

　　昨日房地产板块全线上涨，在宏观调控和人民币升值因素相互交错影响下，房地产股也呈现出欲跌还涨的复杂走势。综合来看，业内人士对这一行业仍持较为乐观的态度，并建议重点关注物业出租型地产股的投资机会。

　　人民币升值反复刺激

　　自去年7月21日人民币汇率改革以来，人民币对美元汇率累计升值幅度已经超过3.5%。在这一背景下，房地产板块自去年底以来走势强劲，特别是今年一季度，和有色金属板块成为带领大盘上涨的主要热点。

　　上周五，人民币对美元

汇率再次创出7.9850的汇改以来最高价。市场预期在美联储加息步伐停滞以后，

人民币升值速度可能加快。因此升值可能反复成为刺激房地产板块走强的因素。

　　出租型地产不怕调控

　　今年5月以来，国家先后出台了多项针对房地产市场的调控政策，但业内人士认为，政策调控的对象主要是住宅，对于以物业出租为主的商务型地产股来说，政策影响并不值得担心。

　　对物业出租型地产股来说，盈利模式主要是通过长期持有一些核心地段的垄断性高端商业地产并收取租金；即使是出售，也以现房销售和大宗交易为主。因此基本不受宏观调控影响，是升值的真正受益者。

　　外资更青睐商业地产

　　分析人士认为，从统计情况来看，外资更为青睐商业地产。例如2005年以来，摩根斯坦利就先后购买了上海的陆家嘴(资讯 行情 论坛)中央公寓和北京的富力城双子座两处商务地产；凯德置地则同时购进上海的香港广场及北京的中环世贸中心地产。那些拥有核心区域高端商务资产的上市公司，其被外资收购的可能性也因此增大。

　　关注租金收入的占比

　　目前上市房地产股中涉及物业租赁收入的只占少部分，例如G 国贸、G 陆家嘴、G 金桥、G 金融街(资讯 行情 论坛)、G 中粮地、G 招商局(资讯 行情 论坛)等，但租金收入在总利润中的占比差异较大。东方证券认为，其中地产资源特别是垄断性地产资源较多的公司应该是关注重点，衡量这类公司价值的指标是重估净资产价值。例如G 陆家嘴垄断性地产资源约有250-300万平方米，每股重估价值约15-20元；G 金桥和G 金融街重估价值分别在9元和8元附近。建议重点关注全部收入来源都是租金的G 国贸。

　　重点个股

　　G 国贸(600007)：东方证券王树娟认为，公司拥有最顶级的商务地产———北京国贸中心，权益面积约90万平方米。国贸中心在北京具有绝对的竞争优势：近100%

　　的出租率、远高出其他任何物业的租金水平(为金融街区域的1.5- 2倍)。国贸三期已经开工，全部建成后可带来年租金收入14亿元以上，约为一、二期的2倍。根据资产重估每股价值在12.5元，股价严重低估。

　　李东升