成都房价或将下跌

　　“随着调控措施的进一步加强，我们预计今年下半年及今后一段时间，成都房价将有所下降。”与众口一词“稳中有升”不同，四川省社科院研究员盛毅向记者表达了截然不同的观点。

　　盛毅表示，“国六条”及其配套细则已经开始实施，外资炒房限制令近期也即将出台。“待这些措施实施一段时间后，成都房价将会有一定幅度的下降。”

　　开发商悄然思变

　　调控措施的持续出台已经使开发商信心动摇，不少开发商开始谋变以对。据某投资担保公司的投行经理谭先生介绍，成都市场上从去年开始出现“订单房产”：一些实力不足的中小开发商针对新疆、西藏的退养人员和大型石化企业在内地的安置房需求，推出了订单式房产。“利用自己广泛的人脉关系，在项目开发之初，就与这些单位签订预售合约，找好了下家，保证房产的销售。”

　　另一方面，实力更为雄厚的开发商为了降低用地成本，实际上已进入了土地的一级开发，承担了一级开发商的角色。由于政府资金不足，这些开发商按照政府对城市的规划、城市功能定位和经济发展要求，由他们统一组织征地补偿，拆迁安置、土地平整和土地用途及规划设计、地上地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使“生地”成为“熟地”，达到开发条件。政府再给予一定的政策支持和地块的补偿，从而开发商的收益有了保证。据谭先生介绍，这其中又以置信比较典型，置信在温江的几个项目开发基本都是这一模式。

　　中心城市繁荣不代表没有泡沫

　　自从去年国家开始实施宏观调控，截止去年底，成都及四川全省房产市场曾出现了滞涨状态。今年以来，不管是

房地产开发投资和商品房交易都出现了较大幅度反弹。

　　据四川省统计局综合处的统计分析，今年1—4月，全省房地产开发投资达到209.5亿元，增长了19.9%，比1月份高出了13个百分点。这其中商品房的建设投资占了168.7亿元，增长了20.5%。而5月份全省的房地产开发投资增长了19.7%，为91.6亿元；1—5月商品房的销售则增长了四成左右，价格也上涨了10%左右。

　　原供职于四川省经委经济处的一人士认为，一直以来，来自各市州和新疆、西藏等地的回流人员的大城市心理在成都中心市场上形成了较大的购买力，但他们的需求毕竟是有限的。成都周边市区除了双流、温江、高新西区一带以外，新都、大邑、蒲江尚有大量的空置房，省内市州商品房空置率也一直居高不下。该人士表示，如果说高

房价主要原因归咎于政府垄断土地，那么商品房的高空置率又说明了什么呢？如果说是强大的需求导致的，那么房价达到户均收入6倍左右即被称之为泡沫区，而这一比例目前在四川一些地区达到甚至超过了10倍。该人士还认为，高房价甚至会阻碍城市化进程。

　　专家看空后市

　　就在两年前，成都双流、龙泉的商品房价格还在千元左右徘徊。而目前，这几个地方的房价都已飚升至了两千元以上。但是，就在大多数人仍然看多的情况下，专家们开始看空。

　　盛毅认为，双流、华阳一带的房价飚升，是带有补涨性质的，以前几百元的价格肯定是不合理的，目前这一带的房价已经趋于合理。“这一带还有其特殊原因，成都市政府的南迁和成都市提出的向东向南发展战略也促成了这一带房价的上升。现在，随着调控的深入和对外资炒房的限制，决定房价的最根本原则———供求关系将起到关键作用。抑制住了不合理需求，市场因素自然会形成房价的下跌。”

　　而本文前述四川省经委原市场处人士也认为，由于目前国内的汇率机制是有管理的浮动汇率，不是市场化的汇率，在人民币被低估的时候，外资就会大量涌入，购买比较廉价的房产等人民币资产。相反，如果

人民币汇率高估，国外资本就会高价卖出这些人民币资产，而在外资的带动下，又有大规模的国内社会资金跟入，也导致了房地产泡沫的形成，形成价格虚高。

　　据悉，近期，四川省社科院将给省有关决策方面提供下半年的经济分析预测报告，而房地产业将是其中的主要分析板块。报告中，对房地产基本定调为下半年将呈下降趋势。

　　□本报记者孙健