房地产市场认知需要纠偏

　　章剑锋

　　经济学家厉以宁最近就房地产问题发言，以他在中部地区的走访得出一些结论。比如据他了解，在江西的一个县，商品房价只在800-1000元/平方米之间，其他几个省的局部区域也只有2000元/平方米，由此判断这些地方并未出现房地产过热，并且还认为90平米的户型限定不适用于全国。

　　也许是一种巧合，我是江西人，在江西中部地区生活了20多年，对于那一区域的市场状况还比较了解。无可否认，江西中部一些地区房价水平确实不高。如江西首府南昌，城市房价平均值保守估算在3000元/平方米，一些小型县城均价则只有1000元/平方米左右。相对于那些在大城市居民而言，这房价并不高。但这并不意味着住房矛盾在那些地方不存在，问题就出在支付能力上。厉教授只专注于静态割裂地考察房价，却忽略了当地的收入水平。稍加注意就能发现，江西中部许多城市房价每年上涨，而普通居民收入却变化不大。这使房价收入比形成严重反差，因此与大城市没有任何差别，居民只可能负债购房。

　　在江西一些人口有限的县城里，由于有效支付能力偏弱，一方面是新建

商品房短期建设过量，形成几十万平米空置，另一方面地方政府通过种种措施鼓励消费力挺市场，甚至不惜通过地方财政按平米对购房者实行补贴。

　　至于厉教授提及，他听地方上的人说90平米不适合居住。对此，我同样表示怀疑。在江西，一位开发商引导我参观他们小区里独有的几套小

户型时，介绍了俏销情况，言谈之间，小户型建设在他们那里有如一种独家发明。这暴露出一个严酷事实：90平米以下的房型在市场中实际上有巨大需求。近些年小户型消费已经遭到城市规划和开发商的赶尽杀绝。供应结构严重扭曲之下，怎么说90平米户型不适合普通居民呢？如果地方居民的确承认90平米不适合居住，他们向往更大的户型，那只能表明，通过20多年的大户型普及，普通消费者心态已被扭曲和异化，人们在缺少承受能力的时候还在异想天开。

　　据此看来，中国房地产的过热并非局部，而是全局性的，且以中部地区尤甚。房地产市场危险系数最高的也不是一线城市，同样是中小城市，体现在国家数据上，每月

房价涨幅最高的恰恰出现在中西部城市。

　　为什么会这样呢？据我考察有几方面原因。其一，地方政府要使当地房价与一线城市接轨。在中小城市看来，一线城市是他们发展市场的参照系数。市场的发展是以房价的涨幅来衡量的，房价不涨，就意味着市场没发展；其二，城市建设与政绩需要。城市建设在当今已成为政绩中的重要一项，而城建的全部内容，又无非是多盖房子，多修马路，多建广场而已；其三，综合产业基础薄弱，只能在房地产业上孤注一掷，多批地，多引资，多盖房。由此出现一种怪现象，地方政府成了最大的开发商和炒房团，他们引领着一大帮开发商和炒房者在属于自己的城市里大干特干。

　　对市场的判断不应该只靠道听途说得来。厉以宁先生在江西中部地区走马观花走了一圈，便将之与一线城市进行毫不对等的比较并据此得出一些失真结论，这是不应该的。在过去20多年间，人们可能过多地关注北京、上海等一类在中国有特殊地位和属性的城市，却忽略了中小城市的房地产市场，使这类城市积累了相当的市场隐患和房地产泡沫。最终，当这些地方如同一线城市一样，在危机一触即发之时，恐怕已经来不及补救了。因此，希望政府有关部门对此给予一定关注，防微杜渐。