房产新政“逼退”拍企

　　“以前，我们经常和土地管理部门合作，由我们来代拍土地管理部门推出的一部分供应地块，尽管对我们的回报率非常低，但往往由于地块面积大，而且成交价格高，一场拍卖会下来，我们的收益仍然比较可观。但现在不行了，从今年6月1日起，国家九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下称房产新政）彻底改变了以往的拍卖模式，‘价高者得’的‘游戏规则’已不再是竞拍者万能，大财团房地产开发商在一定程度上受到了限制，土地拍卖不如此前那样竞争激烈，拍企在土地拍卖过程中‘油水’变得少之 又少。”浙江某拍卖公司的李经理说。据悉，由于房产新政对竞地价、竞房价进行了规定，因此，一向遵循“价高者得的拍卖方式面临房价低者得土地”的新型挑战，土地拍卖的思维方式、拍卖规则等受到了相应的制约。

　　拍企：“价高者得”面临挑战

　　

房产新政实施一个月以来，果真如李经理所言，改变了土地拍卖市场状况？

　　“在实施房产新政之前，我们公司接受土地管理部门的委托，举办了几场土地拍卖会。每次的拍卖会都十分热闹，竞拍现场十分激烈。有时起拍价200万元一亩的土地经过竞拍者的数十轮竞价之后，成交价可达五六百万元一亩，而且土地面积很大，往往是几亩甚至几十亩。一场拍卖会下来，成交额少则几千万元，多则上亿元。就是千分之一（各地标准并不相同）提取佣金，每场拍卖会至少都有上万元不等的收入。”江苏某拍卖行负责人透露说。

　　“以前，土地拍卖市场没有‘政策限制’，每场拍卖会都有大财团参与竞拍。特别是一些城郊的大宗地块，少则十几亩，多则上百亩，更是大财团‘哄抢’的目标。因为这些大地块多半是规划为别墅用地，房价也很高，所以竞买者也舍得花‘血本’赌一把。从而出现地块越大越容易拍出的现象。再加上土地拍卖一直以来都实行的是‘增加价式’拍卖，所以地价节节攀高。只要成交价达到了一定的高度，我们的收入就有所增长。所以在拍卖的时候，我们比较注重调动竞拍者的激情。但问题的关键出来了，房产新政实施后，我们无法采取以前那种大幅度竞价的拍卖方式，因为有政策的限制。”上海某拍卖公司负责人说。

　　据悉，由于受政策因素的影响，拍企感觉工作开展难度加大，已有不少拍企开始对土地委托拍卖打起了“退堂鼓”。

　　地产商：利润小竞价只能“稳到来”

　　房产新政一面要求“保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地价位”，一边又要求“采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”这让土地拍卖左右困难。

　　“新政策要求对中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％，这意味着，只有30％的份额可以开发高档住宅。但事实上，我们真正赚钱的就只有高档住宅，中低价位的住宅房利润很低。因此，在赚不到高额利润的情况下，竞价时就只能‘稳到来’。而价格过低，却又担心‘拿’不到土地。”上海某

房地产商陈经理说。

　　“我在6月份参加了两场土地供应拍卖会，由于受房产新政的影响，尽管两市都推出了大小不等的近十幅地块，但由于受中低价位房的影响，竞买现场明显没有以往激烈。因为大家都要算一笔明白账：我买了这块地，房价那么低，我能赚多少？因此，一旦竞争超过‘心理价位’，几乎就没有人举牌了。”江苏南京某房地产开发公司的负责人说。

　　对策：降低成本“避”走弯路

　　业内人士认为，在土地“招拍挂”制度下，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，在相当范围内存在操作难度。国土部门一直在进行多种尝试，力图对“遵循价高者得”这一标准进行有益的补充。此前，在上海曾推出了“有限区间内价高者优先”，即低于标底价或超过最高限价者，一律被视作无效报价；杭州、苏州等地在拍卖一些地块时干脆直接限制该地块的未来房价。但是这些举措，地方政府都显得有些勉为其难，因为中央宏观调控减少的是地方政府的既得利益。如果不能从全局高度制定操作性强的政策，跟风似的作秀决非长久之计。

　　那么，是否有办法解决这一难题呢？房地产界专家认为，要打破开发商“薄利”“坚冰”仍然有办法可循：

　　首先，减少中间环节，降低直接成本。目前的土地拍卖形式主要有两种，有的由土地交易市场实行招拍挂，有的则委托拍卖公司主拍，然后支付一定的佣金。解决对策是：绕开拍卖公司环节，免除佣金。

　　其次，土地管理部门做好供地规划，采取“一高一低”结合办法，即在推出土地竞价时，凡竞买成功高档开发地块的竞买人，须竞买一定面积的中、低档开发地块。好处在于：高低兼备，利润互补。

　　此外，土地管理部门还可加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋的拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。这也是有效调控土地拍卖市场价格的有效方法。

　　本报记者何彦

　　法规链接

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：

　　�澑骷墩�府要编制年度用地计划，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％。

　　�澩恋氐墓┯τυ谙尢仔汀⑾薹考鄣幕�础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。