一波三折万科正式接管南都

　　本报记者 丁小莺 叶国靖发自上海

　　历经波折的万科南都并购案近日又重启了并购程序。记者从知情人士处获知，万科已于昨日正式接管浙江南都，而前一天浙江南都房地产集团公司(下称“浙江南都”)的管理层被正式告知这个决定。对并购事宜，浙江南都总经理王海光没有承认也没有否认。

　　上海道邦投资咨询有限公司总经理林荣时认为，这是万科在二轮调控背景下的第一次大规模并购案例，接下来类似的收购还会发生。

　　整体收购还是部分收购

　　据悉，通过此次并购，万科将持有浙江南都51%以上的股份。一位接近浙江南都母公司南都集团控股有限公司(下称“南都”)董事长周庆治的人士则透露，浙江南都将把全部股份出售给万科，周庆治将套现退出。他还透露，万科此次并购将全部以现金支付。

　　去年3月，南都出让浙江南都20%的股权和上海南都70%股权售予万科，以此套现18.5785亿元的股权转让价款。

　　有业内人士认为，周庆治放弃浙江南都控制权的决策，有两大原因：核心人才外流严重和关键项目举步困难。南都在内部人才失血的同时，市场形势也在发生巨大变化。南都的“周徐团队”(即周庆治拿地、徐广跃操作开发)是当年杭州楼市的黄金搭档，可这种组合随着2004年徐广跃带着一帮精英团队另立门户而崩溃。另外，一年多来，南都的声音在杭州楼市渐渐沉寂，其重要楼盘的销售也乏善可陈：远郊大盘良渚文化村受制于整个远郊楼盘的不景气；以精

装修策略登场的倚天广场销售乏力。周庆治在“周徐团队”解体后早早地收缩战线。

　　最初方案

　　自2004年年底到现在，万科对南都的并购可以说是经历了一波三折。传闻最早起于2004年年中，由于没有进一步的消息而不了了之。2004年底，伴随万科、南都的紧密接触，并购传闻再起。2005年3月，万科以公告形式宣布收购浙江南都20%、上海南都70%的股权，并在公告中表示“不排除双方进一步合作的可能”。

　　当时，《第一财经日报》获得的可靠消息是，这只是并购方案的第一步。整体方案是，第一步，万科以现金收购浙江南都20%股权、上海南都70%股权；第二步，万科继续增持浙江南都股权至50%、增持上海南都股权至100%；第三步，万科收购浙江南都剩下的50%股权，从而完成整体并购南都。并购的支付方式，第一步是现金支付，第二、第三步万科则将采用股权支付方式，即定向增发的方式。并购完成后，周庆治将成为万科的第一大股东。

　　据了解，这个方案曾经是万科董事长王石和周庆治之间的协议。由于情况的变化，这个方案后来没有实行。去年，万科的第一大股东华润对自身产业结构进行了调整，调整后

房地产成为其主导产业之一。上述知情人士透露，华润改变态度，不愿放弃万科第一大股东的地位，正是该方案流产的主要原因。

　　新闻分析

　　收购悬念

　　丁小莺

　　虽然万科并购南都的具体方案还不得而知。可以肯定的一点是，双方不会按之前所订方案进行。在进行宏观调控的这两年，房地产市场形势悄然改变，万科、南都所处的合作环境、各自的利益诉求也发生了变化。

　　如果按最初的方案，对周庆治来说，结果中最重要的一部分，可能是他将成为万科的第一大股东。按后来的合作方式，对万科来说，其收获在于“拿地”，一次性增加了200多万平方米的土地储备，但它是一个房地产开发公司，对另一家

开发商进行20%股权的股权投资，并不完全符合其利益；而周庆治，在市场高位、风险较高的时期出售一部分股份套现，被业内盛赞为高明之举。但如果按最初方案，他的收获将更多。

　　现在，万科对南都的并购方案，业内也有两种不同的猜测。这两种说法都有实现的可能性：一，万科51%控股浙江南都，持有上海南都70%的股份不变；二，万科通过一次或多次增持，整体收购南都，包括浙江南都和上海南都。

　　显然，对万科更有利的将是第一种方案，这样它支出较少的现金就可以达到控股目的。毕竟，目前房地产业仍然是“现金为王”。万科早就在年报中宣布，预计今年投入200亿元，用于项目建设资金以及用于增加1000万平方米的土地储备,它的资金压力并不小。今年万科计划在资本市场再融资，正是为了满足其资金需求，但能否实现，目前还充满不确定性。