市区楼盘200亩封顶

　　时下，成都土地资源招、拍、挂都突出了一个“小”字。将于7月20日至8月4日在成都市土地交易市场挂牌出让国有土地使用权的两宗地块，其净用地面积仅分别为14.3198亩和8.5894亩。这与过去动辄上百亩，形成了鲜明的对比。种种迹象表明，成都楼盘不再盲目求大。

　　背景：房产新政调控大盘

　　成都市国土资源局按照国家调控房地产市场的精神，日前下发了《关于实施宏观调控政策，进一步加强经营性土地出让管理的通知》。该通知称：“从今年起，以招、拍、挂出让的经营性用地，单宗地块面积原则上将控制在200亩以内。超过200亩的经营性用地招标、拍卖、挂牌出让，必须报经成都市国土资源局预审同意。”

　　大盘成了调控对象，这是为何？对此，尺度地产易犁先生分析说，大盘至少有以下三个方面的风险：一是资金到位风险。开发体量大所需开发资金也就越多，在目前央行收紧银根的情况下，一旦资金不能及时到位，将再次上演“烂尾楼”的悲剧，浪费土地资源，影响城市形象；二是价格风险，一个大盘的开发周期往往要3———5年，到时，市场价格究竟是何水平很难预料。定低了，

房地产

开发商赚不到钱，定高了，购房者不接受；三是规划风险。大的地产项目一般都是分期开发，随着时间的推移，住宅潮流可能与房地产开发商拿地时相比大相径庭。

　　“其实，政府出台这样的政策更多的还是从宏观层面来考虑的。”四川大学房地产专家黄翔说，控制单宗土地出让规模，将有助于更多的房地产开发商参与土地竞买和开发，不致于被少数巨头所垄断，从而抑制房价的上涨。

　　业界：房地产行业将“洗牌”

　　曾在成都土地拍卖市场竞得大地块的某房地产开发商认为，成都市以单宗地块200亩为封顶线会引起房地产市场四个方面的变化：首先，房地产开发主体会增加。因为过去由于招、拍、挂的地块面积都较大，不少中小开发商无法参与竞买。对于上述说法，记者也有亲身感受，从去年下半年以来，凡是单宗地块上百亩者，其竞得者绝大部分都是川外的房地产巨头。如2006年3月31日拍卖的国光厂地块，面积102亩多，被

首创置业和新加坡紫祥集团联合竞得；2006年4月28日拍卖的南部新区站南居住区地块，面积123亩多，被协慧国际（香港）公司竞得……道理很简单，大地块再加高价位，非房地产开发巨头莫属。

　　其次，会给中小房地产开发商尤其是本地房地产开发商带来投资机会。

　　第三，会使中小地块竞价程度更为激烈。一位长期从事土地经济研究的资深人士称，从一个较长时期看，土地价格上涨是呈刚性的，虽然现在政府已出台政策，购地两年后未开发的将被政府收回，但即使两年内，地价涨幅也会大大超过目前社会平均资金利润率。

　　第四，大开发商仍将胜人一筹。虽然中小开发商有了参与竞价的机会，但在土地拍卖场上比拚的是资本实力，大开发商会不惜重金拿地，并发挥运营管理成本低，规模生产效率高的优势。

　　购房者：调控会否拉低房价

　　对于成千上万的购房者来说，最为关心的是，房价是涨还是跌？住房性价比是高还是低？住城区好还是郊区好？

　　关于房价问题，接受记者采访的有关人士比较一致的看法是，上涨是肯定的，但涨幅会趋缓。黄翔认为，从理论上讲，开发中小盘由于一些费用分摊到单位面积上的成本相对于大楼盘要高一些，相应地，售价也会高一些。但在市场决定价格的条件下，成本只是制订价格的因素之一，更多的则是市场供求关系使然。目前成都住房结构性矛盾突出，中小户型供应偏紧，今后会因开发体量受限和政府政策要求而以开发中小户型为主，因此，房价上涨势趋必然。

　　关于住房性价比问题。有专家解释说，住房性价比是指住房价格与住房的自身质量、结构、配套设施、地理位置、周边环境等的配比关系。200亩大盘“封顶”后，今后一大批中小楼盘将出现于外环路以内，但小地块的项目配套不可能十全十美，开发商如何在200亩以内打造出精品楼盘将成为新的课题。

　　关于住在城区好，还是郊区好的问题。业内人士分析说，政府将200亩作为单宗地块的封顶线，只限于城区，而对于郊区县，则可以根据实际情况开发，只是将超过200亩者上报审批即可。因此，今后将会在郊区县出现一大批大盘，配套设施也将日趋完善，再加上今后地铁的开通，住在郊区也许是一种不错的选择。

　　□本报记者杨子江摄影李里