90平米限定具有合理性

　　章剑锋

　　国十五条出台以来，有些专家对其中一些措施表示担忧。比如“十五条”中提到，自本月开始，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。专家们认为，这项规定过于强硬， 容易回归计划市场，更有可能给炒房者以便利，因为这种套型的房子正是投机首选。其实专家们并没有很好地领会到国十五条的精髓，因此表现出来的担忧显得有些夸张。

　　当然，除担忧外，对90平米界定的指责也是甚嚣尘上。比如有人认为，这是一项有些不近人情的决定，90平米套型在今后项目的开发中必须达到70%以上，也就意味大

户型时代将一去不复返，这剥夺了开发商建设多样型商品房的权利，更意味着某种不平等，因为这项政策将在全国各地实施，所有城市都将无一例外同时遭“砍”。 这类指责也是基于对政策的认识不到位所致。国务院在其决策里反复强调要突出重点，分类指导，区别对待，有保有压。言外之意就是不要搞一刀切，还是允许20%大套型存在的，否则凡是市场就可能被一棒子打晕。

　　今年的决策是在去年一系列调控的基础上作出的，这表示政府已清醒地认识和把握住了市场的真实矛盾，因此政策所指也精准了许多。退一步说，既便90平米的界定在各城市市场上是必须一刀切的，这也未尝不可，不见得是坏事。因为，这一界定毕竟是适应了大多数中低收入者的需要。

　　众所周知，中国住宅市场化20多年间，居住资源分配一直是不均衡的，比如人们一直批评别墅、高档房市场建设量过滥，目前120-150平米之间的大户型产品占全部项目户型的80%以上，且甚为普遍。如此高密度的供给阻断了产品多元化生产的方向，严重压制了中低消费需求的释放。可这么些年，开发商们一直强调市场需求的强劲，实则是严重的透支消费支撑着整个

房地产市场，这并不代表民众那出自本意的消费热情。中低消费者的需求其实并不高，只要力所能及地在市场上释放自己的购买能力就行，而90平米的中

小户型恰恰是他们的主要消费目标。因此，90平米的限定是及时和明智的，这类户型不仅有着广泛的市场基础，其强制性普及也将彻底改变大套型左右市场的格局，进而本末重置，使其回复市场主要份额的地位。如此一来，原本不均衡的居住资源分割将进一步趋向合理。

　　此外，90平米大限将扼制住开发商建设项目的随意和自主性。在过去，开发商获批的开发规划往往是住宅，但建设出来的不是商住两用的房屋，就是干脆将住宅小区建成一个商业项目，完全走样。比如住宅只占全部项目的10%-20%，而写字楼和商铺总共占到了80%以上，项目性质被随心所欲地篡改。究其原因，国家有规划，开发商有计划，由于规划审批之后的监察工作不能及时落实到具体每一项目上，因此给了开发商实施计划的便利和冲动，中央指令推行90平米户型之后，相信会控制住那种有规划、乱计划的风气。

　　90平米大限出台后，开发商等利益群体一度表示不能接受，认为他们的利益将受损失。其实不然，当居住需求基础向90平米转移之后，受政策制约，建设这类户型虽不能像以往那样明目张胆地牟取暴利，但利润空间的被压缩不意味着他们将无利可图。对于许多企业来说，这是一个服务公众的机会，是还原企业公民社会责任并获得提升的机会，因此没有必要抱持过分担心。

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