房产投资需要重估 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2006年06月23日 02:56 新闻晨报 | |||||||||
5月29日,国务院发布了新15条房地产调控政策。此次政策变动对房产市场可能带来哪些演变?房产投资又应注意什么? 此次房产新政,在营业税、首付款及房屋面积等3方面,都有相应新规。有关处置闲置土地及调整房屋供应结构并加大90平方米以下中小户型供应比例等,将给开发商带来直接影响。
对投资人而言,打击囤地措施,将使未来土地及房屋“供给”增加,并使房产价格受向下的冲击。但房屋供给仍有“个体差异”。较高档的小区,或“位置”有优势(如精华地段、地铁出口、公园旁、好学校附近等)的房产,价格向下压力会较小,不应过度期待价格会大幅下跌。 提高首付款比例及营业税方面政策,也将对房价造成一定影响。但同样有“个体差异”,炒房较激烈的地区受冲击较大,其他地区影响则相对较小,但整体价格下滑也不可避免。营业税开征,将使近几年加入“炒房”行列的人面临极大压力。对这些人来说,如果房产投资收益有所减少,将使其降价求售的意愿下降,而有可能转向“租赁”市场,以出租替代出售,如此将使出租市场“供给”大增,房租价格预期也将下跌,对租房者较有利。所以现在尚未买房者,可先租房过渡,再择机投资房产。此外可以预见,未来90平方米以下的中小户型租售的供应量,将显著增加,因此不论售价或是出租价格,都将日益“疲软”。 笔者的结论就是:由于房产新政改变了供需关系,房价上升难度明显增加,出租回报率也可能下降。因此以房产作为投资标的,没有太大吸引力了。但对个人自住型房产投资,目前是个不错的机会,尤其对大户型及良好地点的房屋而言,供给是不太可能再大幅增加的。 最后由于贸易顺差,外商直接投资及QFII投向A股市场等因素,市场的货币供给仍很多。这些高流动的人民币到底流向何方?如果悟透了这点,投资方向就很清楚了。 (作者为信诚基金管理公司董事,英国保诚集团基金业务大中华区CEO) 新浪声明:本版文章内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。 |