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□王展
事件回放：王先生看中了一个经烂尾楼改造之后入市的项目，并与开发商签订了一份270万元总价的房屋买卖合同，合同约定，需先支付首期款81万元，其余的189万元则通过银行贷款来解决。
然而贷款政策开始发生变化，各家银行的答复如出一辙：至多同意贷五成。这对于王先生来说，如何筹措到剩余的两成贷款便成了火烧眉毛的事。由于无法筹集到剩下的首付款，王先生只能向开发商提出解约。
但是开发商拒绝了他的解 约要求，表示需按照约定时间付款，否则便追究违约责任，即把81万元预付款中的54万元扣留用作违约金。王先生无论如何不能接受白白损失54万元的结果，最后经过百般协调，他只能赔给开发商10万元了事。
律师点评：现实生活中，大多数人通过按揭贷款买房，除了自身支付首期款以外，剩余的房款要靠银行贷款来支付。然而，银行贷款审批有一个过程，会产生许多不确定因素，尤其受到政策影响很大。这种变化属于不可归责于买卖双方的原因。在此情形下，如果强制要求买房人一次性支付余款既不可能，也会显失公平。
有人提出适用“情势变更”原则，允许买房人解除合同。但贷款政策变化毕竟不是不可抗力，合同解除后，买房人还要不要承担责任，在实践处理中有争议。买房人要事先对自己的支付能力、贷款条件和贷款审批的可能性做出正确判断。同时，在合同中应明确按揭贷款办不下来或贷款成数不足后的处理方式，这样日后就不会产生纠纷。
（本文作者为上海联业律师事务所律师）
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