世茂上市进入赛点

　　本报记者 于晓娜

　　香港报道

　　6月22日-27日，将是世茂房地产上市前的最后一役。

　　6月21日，尚在伦敦进行国际路演的世茂房地产控股有限公司(以下简称“世茂房地产”，新上市代码0813.HK)主席许荣茂通过视像进行了世茂房地产上市记者会。也许是近日路演奔波，屏幕上的许荣茂看上去有些疲惫。

　　近日来，全球股市陷入大调整，波动较大，房地产股更是首当其冲，主要地产公司股价大幅下调，更有瑞安、阳光Reit等公司受此所累，不得不押后上市。

　　然而，在此风口，世茂房地产却逆势而上，招股活动一直向前推进。如若顺利，则将于7月5日在港交所挂牌上市，高盛及

摩根士丹利担任本次上市保荐人。

　　“虽然现在房地产市场是波动了一些，但是好的公司还是会得到投资者的认可，所以我并不担心这次上市会有太大的问题。”许荣茂表示。

　　满意国际路演

　　世茂房地产这次招股区间非常之宽，招股价定于6.25-8.5港元之间，全球发售595,124,000股，其中90%配售予机构投资者，而10%则于香港公开发售；预计集资37.2-50.6亿港元，市值约为186-253亿港元；若行使15%超额配售权，则可集资42.8-58.2亿港元，市值将达214-291亿港元。

　　首次公开发售之后，许荣茂仍将是世茂房地产第一大股东，持股67.2%，公众持股20%，而原有股东持股比例则为12.8%。

　　高盛之前指出，按现有定价区间，世茂房地产股价较净资产折让率29%-45%。

　　针对定价区间过宽的问题，许荣茂表示，当前市场波动比较大，所以放大定价区间，这样更能贴近市场，更能让投资者以合适的价格购买股票。

　　6月14日，本来抢先世茂房地产一步的瑞安发布公告，称由于市况不好决定押后上市。市场分析认为，正是由于目前市场过于波动，加上国内针对房地产行业的宏观调控政策不断出台，投资者顾虑慎重，导致瑞安招股反应惨淡，如若坚持上市，则很可能以下限定价，正是瑞安主席罗康瑞所谓“不符合公司最佳利益”。

　　至于世茂房地产是否会因市况不佳而采取下限定价，许荣茂则表示，从目前国际路演情况看，国际大型机构投资者对国内房地产市场非常了解，洽谈踊跃，情况比想象的要好，但并未透露国际配售部分是否已录得足额。至于具体定价，许荣茂则称“应该由市场来定”。

　　无惧宏调

　　近来，中央宏观调控政策相继出台，房地产行业受震极大，这也是众多投资者极为担忧的问题之一。

　　对此，许荣茂称，宏观调控对世茂的影响非常小。

　　举例来看，宏调政策之一是要求发展商的自有资金从25%增加到35%，但是“世茂很多项目，包括很多酒店，到竣工时还没有向银行借贷，所以提高到35%的要求对世茂影响甚微。”

　　宏调之二是投资者按揭首付比例要求从20%提高到30%，“这一点，世茂两年前就已经开始了，为了减低公司风险，世茂一直要求销售公司售楼时要求首付达到30%。”

　　宏调之三是通过实行紧缩的货币政策，迫使银行进一步收紧银根，“对房地产商的压力当然是很大的，但是世茂房地产目前负债率非常低，仅为20%左右，IPO之后公司更是基本变成纯现金公司，因此影响也不会很大。”

　　此外，由于世茂房地产主要专注于高端住宅，目前主要项目15个，主要分布在上海、北京、哈尔滨、武汉、南京等10个城市，其中98.5%为住宅，7个项目平均面积超过100万平方米，多为大型项目。

　　因此，针对宏调要求70%以上要做90平方米以下住宅是否将致使世茂房地产改变现有发展规划以及

户型设计，许荣茂表示，建设部“70%”的要求是针对整个地区、整个城市而言，而不是每个项目都要达此标准，并且，由于90平方米指的是套内面积，而不是建筑面积，如果换算的话，建筑面积也将超过100平方米，“在香港都可以算是

豪宅了”，所以该政策的影响也不是很大，公司并没有更改楼盘的规划和户型设计。

　　许荣茂透露，宏调实施以来，世茂房地产业绩并未下降，到今年3月底，该公司可入账金额已经达到55亿人民币。他表示，最近这两个月销售也非常理想，但未能透露具体数字。

　　为避免投资者顾虑，许荣茂、世茂国际(0649 HK)和A股公司(上海世茂股份有限公司，600823)已达成非竞争协议，将各自所从事的领域与世贸房地产完全分开。

　　许荣茂承诺，除已有项目之外，不再进行任何房地产的开发；而世茂国际则承诺，将只从事中国大陆以外的房地产开发；A股公司承诺，将只从事中国大陆以内建筑面积低于20万平方米的住宅开发，以及10万平方米以下的商用物业开发。