外资炒楼的

　　杂谈

　　文/傅勇

　　最近有关外资在房地产业的种种“灰色”活动受到越来越多的关注。对此，外资机构讳莫如深，直至屡次高调辟谣。可是，其前言不搭后语式的闪烁其辞更是欲盖弥彰。老实 说，笔者想来想去，实在找不出外资不炒楼的任何一个理由。

　　如果你是一个不愿轻信数据的人，那么就是坐在家里用脚趾头也可以想象出外资对炒楼的高涨兴趣。想想看，在中国，有什么能比得上炒楼呢？粗略地拨打一下外资炒楼的算盘就会让我们坚信这一点。近年来，大城市的高档住宅、商办物业每年增值15%左右，加上收购物业后的出租收益6%~10%；当然，我们还必须考虑汇率这个外资不愿提及的因素。国际金融市场对人民币的升值预期是每年5%左右，另外还有规避了美元贬值的风险。这样，楼市和汇率两者加总，保守估计外资投资楼市的年收益可以达到20%以上。这绝对构成对境外资金的致命诱惑。

　　有主观意愿，还要有客观上的可行性。有人说，外资炒楼资金的进入属于资本账户，而我国实行的是资本账户管制，因而，外资是不大可能大举进入楼市的。这仅仅是想当然：不仅对外资已在中国楼市上做大视而不见，更没有对现实作严密的考量。其实，虽然外资当中的非居民投资房地产本来是应该受到严格限制的，但目前的现状是，中国经常把它归入经常项目来管理，这使得外资轻而易举地参与投资内地房地产市场。中国对外资进入房地产实际上的“独家开放”同世界上实行一定程度管制的“国际惯例”形成对照。

　　统计数据的确不能说明一切。2006年一季度，我国利用外资同比下降到了15.6%。可是，外资进入真的减少了吗？实际上，拿去年的利用外资的数据来说，外汇管理局公布的数据比

商务部的数据高出了220亿美元。显然，这些外资的来路并不光明正大，否则就不会不经手商务部。毋庸讳言，这些“身份不明”的外资有相当大的部分是暗赌

人民币升值并且进入楼市的“热钱”。

　　显然，就逐利性而言，外资内资没有区别。在国内各大银行和民间资本、甚至地方政府都看涨中国楼市的同时，我们没有理由把外资排除在外。外资进入房地产的另一个必然是，就像国内的剩余资本一样，对人民币升值抱有坚定预期的海外资金进入中国后也很难找到合适的资产进行投资，而恰好赶上了地方政府和房地产商一同推动中国楼市高涨的契机。这些方面正是从另一个层面上折射了房地产市场和整个金融环境的深层次问题。

　　或许我们还应该理解的是，在中国眼前的环境下，外资这样闪烁其辞也有其“苦衷”。显然，在国内房地产市场调控重量级政策频频出手、房地产问题几乎成了一个社会问题和政治问题的背景下，加之

人民币汇率是另一个异常敏感的话题，外资是没有理由去张扬的。

　　可是，虽然从外资的角度来说，投资于房市是其最优的选择，但是这并不意味着对整个社会也同样如此。众所周知，在基本仍为盯住美元的汇率制度下，对人民币在资本项目下自由进出的管制就是关键性的配套制度，外资方便地进入楼市则意味着这个“防火墙”已被部分地取消。同时，考虑到房地产市场日益积聚的潜在风险，外资的推波助澜就可能成为这个市场不能承受的“边际贡献”。