外资进楼市不可不防

　　本报记者 孟坚

　　近日，国内有关部门和一些专家呼吁，应尽快出台针对外资进入中国房地产市场的限制政策，将外资购买国内房地产纳入资本的金融项目交易监管……这一迫切呼声显然意在维护房地产市场的稳定。

　　这些年，国内不少城市房价的上涨幅度颇为可观。究其原因，有人说是开发商太黑，有人认为是政府税赋太重，也有专家学者称这是城市化进程中的大势所趋……在众多观点中，还有一个声音———中国房价的走高与外资的介入有直接关联。

　　说到外资的介入，大致有三条路径：一是外资直接投资中国的房地产项目。这虽然不是目前外资进入的主流途径，但随着房地产市场越来越规范，土地出让的透明度提高，通过这种途径流入的资金会越来越多，现在也逐渐受到一些海外资金的青睐。一般来说，这类资金多是私募基金，在国外投资人看来这就是风险投资，属于投资银行业务。据说，如果基金经理人操盘得当的话，其年内部收益率应在30%以上。如此看来，这部分外资无疑在中国

房价的上涨中分到了一杯羹。

　　第二类外资倾向于大宗收购国内成熟商业物业，如写字楼、商铺、酒店等项目。这部分外资大多由国外实力金融投资机构所操纵。在他们眼里，中国主要城市的房地产属于稀缺资源，如同有色金属和石油等大宗商品一样。随着城市用地开发一块少一块，其商品房价值会日益突显。购买中国主要城市大宗商业地产，并交由国际化的物业管理公司去打理，其良好的租金收益以及由此产生的稳定现金流，都极其符合这些国际金融机构的投资理念。由于这些机构多投资于商业地产的高端物业，因此客观上对拉高中国房地产的平均价格是有影响的。

　　第三类外资实际上是海外民间资本。前几天有媒体报道说，青岛很多高档住宅为韩国人所买，致使青岛房价高企。另有海外房地产专业机构称，仅今年一季度香港人在内地购楼金额就达36.5亿元，同比增长11%。在上海、北京等国际大都市，众多海外华人一出手就购置三、五套高档住宅的案例并不罕见。这些外资购买中国房产，有的是出于自用目的，有的则纯粹是为了投资。或许，后者所占的比重更大。

　　那么，为什么有这么多人看好中国房地产市场呢？其实道理再简单不过，无论中国城市化率的提高推动房价上涨，还是

人民币升值都将是一个长期确定的趋势，因此不管是房子升值还是人民币升值，投资中国房产无疑是两相得宜。当这种判断成为一种共识时，逐利资本就要千方百计地进入中国楼市。

　　与国外一些大机构整幢楼宇的购买有所不同的是，海外民间资本的进入如水银泻地无迹可寻，如涓涓细流汇成大江大河，其迸发出的市场能量相当惊人。这些购买力对推高国内房价肯定是“功不可没”。如果说，当国内老百姓在承受着高房价痛楚的同时，却由此衍生出一个庞大的海外食利集团，这不能不让国内民众感到难以接受。

　　近日，有消息称政府有关部门正在研究制定对外资进入中国房地产市场的管理举措，其中包括采取行政、税收等多种手段对外资购买房地产的资金流入进行管理。种种迹象表明，政府对房地产的

宏观调控将是全方位的。凡是对市场稳定构成威胁的因素，势必会列入政府的监管范围。