解密REITs火爆潮：一个风光概念背后的泡沫

　　本报记者 郝倩 发自上海

　　2005年底，越秀投资分拆旗下的优质商业物业，打包注入房地产投资信托基金(REITs，Real Estate Investment Trusts)，并在香港成功上市。

　　这为去年经受宏观调控冲击的房地产界添了笔亮色，让开发商看到了一条新的“变现 ”途径。于是，“忽如一夜春风来”，各方都有声音传出，要发行REITs。

　　如今，已经在港上市的REITs共有4个。不用很懂房地产也能料到：越秀之后，REITs在2006年将依然火爆。

　　当债券、银行借贷都已经不再是房

地产界的关键词时，“REITs”在炒家和媒体的双重追捧之下，如同上一波“.com”概念般炙手可热。

　　风光背后隐藏着诸多隐忧。REITs从头到尾都有可利用之处，每个毛孔都流淌着可利用的空间。一个概念提出之后，是持续长久的健康发展，还是目光短浅的“一锤子买卖”，成为投资者必须审慎的问题。

　　投机者退场

　　这并不是一场“散户”玩得起的游戏。

　　从一开始，小投资者就被引入一个误区。按照基金经理的说服之辞：一旦房地产信托基金上市，就给普通民众一个投资房地产的机会，可以获得投资商场、写字楼的机会。

　　但是，现在香港的REITs刚刚兴起，便有如潮的小投资者涌入，又涌出。

　　行内人士对《第一财经日报》透露：“认购越秀REITs的投资者构成中，一开始散户和机构投资者的投资比例为5：5，但是现在，这一比例已经改变为4：6。”据推断这一比例还在持续下降。

　　为了抢得首家以内地物业为组合赴港上市的REITs头彩，越秀投资筹备了三年之久。其中最重要的抉择之一就是选择香港还是新加坡作为上市地点。

　　2005年6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。这使越秀的REITs在决策之后，最终选择了赴港发行。

　　被打包的四个物业分别为越秀投资旗下白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利亚广场。这四个项目地处广州繁华街市，出租率都在90%以上，

　　记者了解到：这四个出租物业收入比重占到公司房地产总租金收入的46%左右，是旗下最优质的资产。在将这部分资产装入REITs之前，市场对它们的资产重新估值为40.5亿港元。

　　似乎之后的一切操作模式也是为了迎合香港当地的投资气氛。

　　为吸引投资者，越秀开出的年息回报率高达7%，高于领汇6%~6.37%的收益率，更比李嘉诚旗下的泓富房地产投资信托基金的5.3%高出一截。

　　但是，“散户的抛售已经带来股价的下跌”。行内人士分析说。该人士认为即使越秀开出7%的回报价码，依然比银行储蓄高不了几个点，显然没有达到投机者的心理价位，散户陆续抛售之后，最终稳定下来的都是机构投资者。

　　不仅越秀遇到了投机者“退潮”的事情，就在日前，香港三大房地产信托基金之一的冠君产业信托(2778.HK)也遭遇股价大跌。另外几只REITs，领汇、泓富也走势偏软。而就在5月24日，共获44万名香港市民认购的两大新股冠君产业信托和天津港(3382.HK)挂牌，天津港取得较招股价26.33%的涨幅，冠君产业信托却跌破发行价15.96%，打破了近半年来香港新股上市不跌的神话。

　　概念背后的“泡沫”

　　“被注入REITs的往往不是开发商口袋中最好的物业，反而有可能是不好的物业。开发商利用这个平台，将不好的物业带来的风险转嫁给了投资者。”上海道宾咨询公司总经理萧长明凭借他之前在上海恒隆广场，以及港汇广场担任副总经理的经验，一针见血地指出。

　　“这并不是一个普遍现象，但绝对是接下来REITs必然将遇到的问题。”上海一位商业地产资深人士分析说。

　　REITs在美国有着二三十年成功发展的历史，并在互联网泡沫破灭之后表现卓越。而它在日本、新加坡以及中国香港只是在近两年才获取发展空间。而从去年开始，在国家

宏观调控的政策冲击之下，房地产项目从“门庭若市”转向“人丁稀落”，发展商的资金吃紧成为一个普遍现象，推动其为开发物业，尤其是永久性开发物业寻求靠山。

　　事实上，REITs从头到尾都有可利用之处，每个毛孔都流淌着可利用的空间。

　　记者了解到：香港一家REITs上市的企业，之前投资报表显示的负债率达40%，而REITs上市资产中则可以包含高达30%左右的债务，成功上市之后，该集团的债务风险也部分得以分散，并收回了巨额现金流。

　　此时，该只REITs在承担债务的前提之下，还要满足投资者预期的投资收益率。该只REITs是否增长强劲的风险就已经转移到投资者身上。

　　“什么样的地产项目，谁来后续经营，如何经营？这是投资者选择投资REITs之前必须要考虑的问题。”萧长明说。

　　“但是现在普遍存在的情况往往是，把不太理想的物业放入REITs中，通过周密的‘包装’，短期内提高物业的租金水平，以及做高出租率。这样，就可以卖出好价钱，一举收回很多资金。至于后续的经营，可能进步乏力。而投资者所依赖的，只是物业经营所带来的长期收租权。”萧长明说。

　　“现在利用优质物业上市的REITs项目，接下来也将被陆续注入一般的商业项目。”知情人士表示。

　　短期炒客对REITs的热情显然没有开发商之前想象的那么高涨。而按照REITs操作者的理解，接下来短期炒客会陆续退场，而作为中流砥柱的REITs拥护者应该是退休基金之类的长期投资者。

　　“但是，目前香港类似的投资基金还少之又少。如果没有类似的长期的投资基金，很难发展成一个成熟健全的投资市场。”行内人士对此也十分困惑。

　　目前，香港已有REITs推迟上市。