交易风险有点大

　　□张佳

　　6月1日起，购买住房不足5年转手交易，按其售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　营业税税率是5.5%，如果按售房收入征收，那绝对是高昂的交易成本。于是如何规避全额缴纳营业税，便成为热门话题。

　　目前不少中介公司建议买卖双方，采用远期合约形式来规避营业税。比如有一套房屋，房东购入已2年，尚需等3年出售才无须全额缴税。但房东希望尽快把房产出售，也找到了买家。这时便和买家商议，签订一个远期交割协议。即由买家保证在3年后，以目前约定的价格向房东购入房屋；而在正式进行买卖交易之前的3年里，买家以租赁的形式获得住房的使用权，向房东缴纳租金。

　　上述过程中，实际涉及到一个3年后交易的远期合约和一个为期3年的

房屋租赁合约，买房者分批获得房屋短期的使用权和长期的所有权。

　　然而由于涉及到两个合约，所以给交易的执行增添了很多不确定性。双方对任何一个协议反悔，都会对另一方造成很大麻烦。就卖方而言，买家这几年间财务状况发生变动，有可能出现未来没有足够资金购买房产的情况；又或者买家在租赁期对房屋有诸多不满，反悔不愿意购买；对买方而言，卖方这几年中如财务状况发生变化或因

房价上升，有可能反悔不愿出售。即使在合约中增加违约赔偿条款，也不能完全抵消合约不能履行带来的麻烦。更何况合同到期执行过户时，如果新政策再次延长税收征收年限，双方就面临要么缴税过户，要么重新制订合约的两难问题，届时麻烦更大。

　　天下没有免费午餐，远期合约虽可避开5.5%全额营业税，但却使买卖双方在此期间增加许多风险，可能要少睡许多安稳觉，是否值得需要三思。

　　当然，除了远期合约方式外，有的房东还想以捐赠方式规避营业税。由房东将房产捐赠给买房者，买房者将房款捐赠给房东。但律师指出，赠与看似合理避税，其实却有逃税嫌疑。而且赠与毕竟不同于房产交易，买卖双方的权益很难受到应有的保护，如果房屋出现品质问题，法院也无法维护买房者的权益。更何况，目前针对房产赠与的

个人所得税征收正在制订之中。届时，“假捐赠真买卖”这条道路将彻底关上。

　　姑且不说法律上的问题，单从收益角度讲，通过远期合约进行房产交易，虽可规避全额缴纳房产税，但其却改变了房东的现金流状况。本来通过直接出售，可立刻获得所有房款并作他用；但通过远期合约，却只能在前几年获得租金收入，至约定交易时才能获得全部房款。这样的现金流改变，对于那些资金成本较高的投资者并不划算。

　　晨报提醒

　　曲径未必通幽

　　如果前例中的房东是股市老手，每年在股市赚个10%易如反掌，那么远期合约交易对他就非常不划算了。虽然远期合约省了5.5%的营业税，但这3年里却无法运用出售房款的资金在股市中获利，按照1年10%收益计算，这块就少了差不多30%收益；虽然每年有租金回报，但以目前房产一般3%-5%的租金回报率，仍旧无法抵消其在股市少赚的钱。同样道理，对那些出售房产作其它实业、金融投资用途的卖家而言，5.5%的税收虽然不少，但可以换得资金的提前使用，如果能够成功用这些资金生利，那以小额金钱换得大额金钱的提早使用，仍旧是相当明智的决定。