5·29后专家、学者首度纵论房地产形势

　　本报记者 高改芳 上海报道

　　昨天，上海国际地产大会召开。在5月29日出台“国六条”实施细则后，地产界的专家、学者首度聚集一起，谈论着新政策对行业的影响、我国房地产行业的现状和未来……

　　王小广：房地产长期过度投资的三个挤出效应

　　国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广认为，房地产的核心问题是房价问题。“房价是波动的，有高估和低估的时期。我估算的我国目前的房价收入比是11.4：1。这说明目前是房价的高估时期，存在风险问题。”

　　他认为，房地产长期过度投资存在三个挤出效应。

　　首先是对其他行业的挤出效应。我国未来发展的两大任务是工业化和城市化，应当优先发展技术密集型和资本密集型的产业。而房地产行业的暴利吸引了大批企业家、优秀人才，这样无疑会影响其他更重要行业的发展。

　　其次，高

房价抑制城市化。王小广认为，目前的高房价不是因为城市化而是由于过度投机造成的。只有压低城市房价才能让更多的人有能力在城市居住，从而推进城市化进程。

　　第三，对消费的挤出效应。我国目前的房价很高，但CPI（消费价格指数）却很低。由于房价过高，消费者在房产的消费中支出过多，从而抑制了其他的消费需求。

　　王小广进一步指出：房产市场上自住需求占大多数并不能说明这个市场就是健康的———当年日本房地产泡沫时期也是自住需求占多数。例如，当自住需求占90％，投资需求占10％时，市场保持平衡，价格能够反应价值。如果此时自住需求减少到80％，那么会引起价格100％的波动（（20-10）/10*100％＝100％）。“所以虚拟缺口推动房价增长。而目前房地产的供给没有问题，主要任务是抑制投资需求。”王小广说。

　　王小广还指出了引起房价上涨的三大制度缺陷。首先，预售房制度变成了高风险的融资渠道，给投机提供了机会。其次，缺乏税收制度。应当对房产交易征收所得税。最后，市场不透明，信息不对称。“加强房地产市场监管是关键。”王小广说。

　　聂梅生：探讨政策的严密性

　　针对“国六条”实施细则，全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生就这些政策的严密性和可操作性发表了看法。“我关注到三个问题，一个是结构调整是针对所有的项目，就是90平米以下的住房要占开发项目的70%。这条规定体现了限面积、限比例的思想，但并没有限房价。所以有很多项目本来就有90平米的小户型，同样可以卖到1.5万/平米，不等于小户型就便宜。再看看土地，是针对土地供应总量的，而不是仅仅一个项目。在贷款方面，个人住房按揭首付，自住房首套可首付20%；如果不是自住型的、90米以上的则要首付30%。这个规定也没有涉及房价。

　　这里面各个部门提出的意见不是在一个层面上，甚至很难用一个标准去检查这三项规定：土地说的是总量，建设说的是项目，此70%不等于彼70%，我觉得操作层面需要细化。我看一些报道说，小户型要占开发项目的70%，土地供应里面又一个70%，用这里面剩下的30%乘70%，就得出90%以上都是中小户型的结论。但实际上不是这样的。”

　　他说：“我们正在收集意见，通过正常渠道去反映。我觉得现在政策还没有出完，我希望后续政策出台可以解决这个问题。”

　　聂梅生指出，现在房地产金融方面有很多复杂的问题，商业银行存款差达到创纪录的9万亿元，而且还要求银行谨慎对待房地产信贷。这样海外资金会进入中国。今年是WTO的最后一年，很多银行都在支新招。这次银行个人房贷的首付比例是30%，并不像媒体所说的40%、50%。为什么没有到50％呢？这个要看我们国家的经济运行情况，要看

人民币升值的情况，整个二季度金融的数字出来后是怎样的。这次政策出台的同时，按揭贷款的风险权重是50%，这说明按揭贷款还是银行的良性资产。为什么银行要把这个良性资产过度控制、挤压呢？如果挤压了是否会给其他金融的投资部分留下更多的空间？“我觉得这部分还是要非常慎重的，毕竟按揭贷款还是很优秀的。”聂梅生说。

　　易宪容：应当严格限制外资进入房地产行业

　　“国六条没有提出外资进入房地产的条件。我国资本项目下还没有开放，不允许外资进入。即使开放了，也要对进入房地产的外资严格限制。今年是我国进入WTO的最后一年，但我们并没有对外资进入房地产作出承诺。要严格监管外资进入炒房。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说。

　　易宪容认为，房地产行业利润丰厚，没有必要让外资来分享。其次，大量“热钱”涌入炒房，和我国的监管不力有关。“要严格限制境外居民、非居民炒房。”他还指出，从全国70％的城市房价偏高可以看出，房地产是全部投资过剩而不是局部。国六条是温和的政策，对房地产市场几乎没有什么短期影响，而中长期影响则是显著的。国六条没有比国八条有更多的内容，而是更量化。“量化到多少面积、什么比例不重要，关键是政府已经发出了明确的信号：一定要调整不合理的住房结构。” 易宪容指出。

　　其次，国六条规定，对住房结构的调整，比如征收营业税、提高首付成数等；土地供应采取竞地价、竞房价的办法以招标方式确定开发建设单位等，都需要通过政府的强制力执行。