“国六条”考验成都楼市

　　时下，要让房地产企业自己排2006年度的大事记，“国六条”肯定位居前列。而对于身处成都的房地产开发商、购房者及银行、房屋中介等，关心的则是成都楼市的现状、受“国六条”的影响程度及出路。

　　现状：成都楼市基本健康

　　房地产“泡沫”成份的指标之一是“炒房”者占购房总人数的比重，还可以从购房次数来考察。据成都市房管局统计，今年1季度属于首次置业的人数占比为85.9%，套数占比为85.8%；属于二次置业的人数占比为10.3%，套数占比为10.5%；属于三次及其以上置业的人数占比为3.8%，套数占比为3.7%。从一次置业人数占比及套数占比表明，成都尚未出现大规模大比例的“炒房”现象。

　　成都商品房的购买人群究竟来自哪些方面？相关数据显示，成都市区、成都市行政区划内、四川省内、省外及境外均有。他们各自在成都买的商品房面积占比分别为（仍以今年1季度为例）：成都市区人口购买面积占比为34%，本市行政区划内居民购买面积占比为11%，省内其它市州居民购买面积占比为37.9%，省外居民购买面积占比为17%，境外居民购买面积占比为0.1%。这些占比数据表明，成都作为西部重镇，再加上人居环境的改善，外地人口来蓉安居（当然不排除少量的用于转手的商品房）较多，其购买面积占比已达66%。

　　空置率也是衡量

房地产市场健康状况的指标，它是指房屋已出售但未居住使用占出售总量之比。成都目前的空关率为7.84%，低于全国10%以上的平均水平。另悉，2005年成都行政区划内的商品房平均价格为3770元/平方米，低于全国警戒线水平。

　　影响：时间短暂且有限

　　据悉“国六条”将从信贷、税收、土地供应、房屋结构等各个方面，对房地产市场给予调控。那么，对成都楼市会有多少影响？

　　从信贷上看，成都市房管局在最新的一次市场调查中发现，今年1季度成都市区居民购买商品房一次性付款人数占比达38.9%，面积占比为40.7%；以抵押贷款方式购买的套数占比为61.1%，套数占比为59.3%，其中抵押贷款中有9成以上购房者选择贷款成数在4成及其以上，显示出成都居民购买能力较强。因此，此次“国六条”关于首付比例不得低于3成的规定，对成都居民购房行为的影响极其有限。

　　从税收上看，由于成都炒房现象并不严重，大多数居民购房用于自住或出租，并不急于转手，因而有关5年内转让二手房将全额征税对其影响也不会很大。

　　从价格上看，由于房地产开发贷款收紧，二手房获得免税的时间性条件提高，可能会导致供应量的减少，价格的上升。但专家们估计时间不会太长，涨价幅度不会太大。

　　从房地产开发总量上看，“国六条”要求国土管理部门对超过合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高收取土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年仍未动工开发的，将被国土部门收回土地使用权。因而，一些至今闲置的地块会在近期开工建设，从而会增大商品房供应总量。

　　出路：重在综合治理

　　西南财大教授、房地产专家杨继瑞认为，调控

房价要抓关键，政府应从以下几个方面考虑：一是如何把土地的杠杆作用发挥好。土地是房地产的载体，土地价格的高低将影响房产的成本。应以房价定地价，即对同一块土地，谁报出的楼盘售价最低，谁就成为该地块使用权的竞得者；二是对高档房课以重税，用这些征收的重税去建

廉租房。三是将目前政府对拆迁房住户的贷币补偿变成实物配租，这样可以解决一部分人的住房问题。

　　另有业内专家认为，目前实施的对二手房持有时间作出的是下限性规定，即鼓励长期持有，其主观意图旨在打击“炒房”行为。但客观上不仅不能起到抑制二手房涨价的目的，反而还有可能导致涨价现象发生。因为持有期在5年以内的二手房，一旦上市转让要全额征税，持有者为了避税而不转手或者将其税负转嫁给买方；同时也因二手房供应量下降而助涨房价。因此，应规定二手房持有时间的上限，如半年之内不转让的将全额征税，这样可以逼迫二手房持有者尽快将其转让，市场供应量增大后，房价才会回落。

　　有关“国六条”对二手房交易影响见今日2版《成都二手房市场疑问重重》