让中国的老百姓都住上好房

　　访谈嘉宾：中房协副会长、栖霞建设董事长 陈兴汉

　　就对此次房产新政的导向、对市场和企业的影响、特别是商品房价格走势等热点问题，前天，现代快报www.生活南京.com邀请中房协副会长、栖霞建设董事长陈兴汉女士在线访谈。

　　新政中心下移力度加大———有利于提高调控效率

　　陈兴汉在接受网友咨询时首先表示，这次国六条和九部委的意见，把分类指导和区别对待作为指导意见，还明确规定，对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评。这意味着中央政府将调控的中心进一步下移，将房地产宏观调控的效果列入了地方政府的政绩考核内容。而对营业税征收年限由2年延长至5年；对满1年未动工开发的土地，由“征收土地闲置费”，变为“依法从高征收土地闲置费”等措施，则表明调控的力度在逐步加大，政府已经把房地产市场供应方面责任交给地方政府，相信南京政府也会尽快研究政策，加大90平方米以下房屋供应。

　　加大中、小套型、中低价商品房供应———让老百姓都能住上好房

　　不少读者特别关心两个70％的政策，但对于买房自住的人来说，他们更在意买房是会涨还是降。对此，陈兴汉分析，受制于中国人多地少的国情，发展中小

户型住宅将成为我国住宅建设的重要方向，新政策给了大家一个信号，未来的房子在供应结构方面，都将向小套型发展。实际上，在香港、日本，还有一些发达国家，都有这样的变化。政府通过调整供应结构，限制投资型的需求，让老百姓都能按自己的要求住上性价比高的好房子。

　　陈兴汉表示，按两个70％的规定，将使90平米以下的中小户型的供应量将有所增加，此类户型住宅的价格涨幅也将趋于平稳。同时，此次新政对自住型的房子没有影响。所有的政策都有利于中小户型以及中低价位商品房的需求，房贷政策对自住型、90平方米以下的房子，也保证信贷首付款为20％，对真正买房住的人来说，将来选择的余地会更大些。

　　陈兴汉在回答网友提问时还说，增加90平方米以上房子的首付到3成，对购房者的影响也不大。根据栖霞建设的的统计，95％的购房者基本都是自己住，公司10亿元的销售额，只有3亿元是按揭，两成按揭的人很少。

　　社会各阶层人们的住房需要都应满足———房市健康的标志

　　很多网友关注首付调到3成后90平方米以上的户型的价格走势，陈兴汉估计，90平方米以上的户型，比较好的区位和比较好的地段，价格肯定会有一定的升幅。因为，南京整体的居住环境比较好，由于拆迁费用增加、城市基础设施不断完善、南京的土地价格不会下降，所以

房价仍然是上涨的走势。对于老百姓来说，现在好的地段，好的套型，品牌开发商的房子，该出手时就出手，房价降下来的可能性不大。

　　陈兴汉分析，在老百姓以小换大、以旧换新的改善型需求的推动下，90至120平米的户型，是目前南京

房地产市场上的主流户型之一，根据栖霞建设的统计，这一户型的在公司比例达30％至40％，深得购房者喜爱。希望地方政府的实施细则中，能充分考虑这一部分人的需求，以免将来90至120平米的住宅供应不求，导致价格上涨过快。

　　她还表示，地方房地产行政主管部门在制定实施细则时，应充分考虑到我国中产阶层规模的不断扩大，对住宅需求结构的影响。未来5年内，随着中产阶层的比例将由13％提高至25％，120平方米以上的需求政府也应充分考虑。总之，应根据社会各阶层对住房的要求，产品地域性的特征来按排住房供应结构。

　　加速企业优胜劣汰———新政对优秀企业是利好

　　谈至新政对房产企业的影响，陈兴汉说，新政策绝不是中国房地产业快速发展时代的结束，而是中国房地产业持续健康快速发展时代的真正开始。她说，全国的房地产企业有4万多家，南京市就有五六百家，宏观调控会加速一些不讲诚信、经营不规范的企业消亡，加速优胜劣汰。

　　在这种情况下，新政策还将推动企业之间的并购，九部委文件规定，土地供应在限套型，限房价基础上，采用竞地价、竞房价的办法，这一规定的实施，标志着房地产市场由一个“资本为王”进入“成本为王”的时代。

　　栖霞建设正在采取积极应对措施

　　（一）栖霞建设将进一步提高产品创新能力。目前，公司申报英国皇家特许建造企业的资料，已通过英国皇家特许特造师学会的审核批准；公司设立博士后科研工作站的申请，已得到国家人事部的批准。栖霞建设已成为国内房地产界首家CIOB企业（CBC）和全国房地产业唯一设立博士后科研工作站的企业。目前，我们一方面积极通过CIOB这一技术和信息平台，努力提高企业项目开发的信息化水平，进一步提高开发效率和品质；一方面已在博士后工作站的研究计划中增加了与中小户型设计创新及工程建设管理有关的课题。

　　（二）通过产业化基地建设和加强管理，进一步提高企业的成本管理能力。在过去十多年里，我们通过构建住宅产业链、搭建供应商体系、实施集团采购、优化业务流程、建立产品和管理标准等方式，使企业的成本控制能力、三项费用控制效率一直居于同行业领先水平。下面，我们将通过住宅产业化基地建设，以及进一步实施管理挖潜，继续提高企业的成本管理能力。

　　（三）利用宏观调控机遇，凭借品牌优势、技术优势、地缘优势和成本管理优势，积极参与本地区的企业并购、旧城改造和新区建设工作，增加土地储备，做大做强企业。

　　（四）坚定不移地实施“三个现代化”发展战略。进一步提高企业的产品创新能力、成本控制能力和市场竞争能力，力争早日使栖霞建设发展成为全国最大的现代化住宅产业化基地之一。

　　（五）加快企业发展步伐，积极回报投资者。为加快公司发展，提高融资效率，2006年6月2日，公司临时股东大会审议通过了非公开增发新股的议案。由于公司上市以来发展迅速，成长前景好，注重投资者回报，本次定向增发得到了国内十多家证券基金投资者的追捧。可以预见，本次定向增发完成后，公司的规模将会得到极大提升，投资者将会得到更丰厚的回报。