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调整房地产供应结构，首先要做好土地的宏观调控，这在法律上则涉及到城市规划和土地出让问题。而我国现行有关城市规划的法律制定比较宽松，而且对近年来房地产开发过程中出现的一些新问题更是缺乏明确的规定。
此外，由于我国现行有关房地产交易的法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在。
□实习记者 何鹏 北京报道
面对疾风骤雨般的新一轮房地产调控，是该认真审视我国房地产法律制度本身的时候了。
近日中国政法大学教授、中国法学会经济法研究会副会长、我国著名房地产法学专家符启林在接受记者采访时表示，我国现行有关房地产法律在具体规范、制度设计等多方面存在缺陷，为了做好新阶段的宏观调控，有必要进行整体性的完善。
调控乏力导致卖地热
“调整住宅结构是本轮调控的重要任务，而调整房地产供应结构，首先要做好土地的宏观调控，在法律上这涉及到城市规划和土地出让问题。”符启林说。
据了解，我国现行有关城市规划的法律主要包括《城市规划法》和《土地管理法》，但遗憾的是，这些法律制定的比较宽松，而且对近年来房地产开发过程中出现的一些新问题更是缺乏明确的规定。
而在土地出让过程中存在的最严重问题，便是地方政府“卖地”热情始终高涨。符启林说，根据法律有关规定，城市居住用地的使用权为70年，这就意味着城市土地70年才算一个使用周期，而现在有些地方连续出让土地，将下一届政府陷于无地可卖的窘境，严重影响了城市的发展和土地的整体利用。
与此密切相关的还有城市拆迁问题。针对当前城市拆迁过程中补偿款数额的确定，符教授表示：“根据我国法律，城市土地所有权归国家所有，而房产归个人所有，这种规定造成了在拆迁过程中，只赔偿房价部分而不赔地价部分，事实上，在城市中地价往往更值钱。”按照这种解释，房地产商在购买土地使用权的时候本应该付出更多的成本，但由于被拆迁人力量单薄，只能白白为别人“埋单”。对于这种制度性障碍，符启林建议：“我认为最好废除现有的拆迁制度，利用宪法中规定的国家征收制度，明确只有在符合公共利益的情况下，才可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
规则粗糙加重行业风险
长期以来，个人住房贷款在多数商业银行眼中属于优质贷款，银行竞相投放。中国人民银行发布的报告显示：截止到2005年末，中国个人消费信贷中已经占到全部消费贷款余额的70%以上。
但是符启林提醒，由于我国现行有关房地产交易的法律、法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在，这在商品预售中体现得尤为明显，具体包括以下方面：
首先，我国《城市房地产管理法》等法律规范对商品房预售的条件进行了明确规定，但是事实上，仍有些人在不具备预售条件的情况下发放、炒作认购证，但现在对这种行为的处罚力度显然不够。
其次，根据《城市房地产开发经营管理条例》第5条规定房地产开发企业注册资本需达到100万元，而开发房地产必须拥有强大的资金为后盾，现有资本限度太低，开发商一般要向银行贷款，无形中加大了整个行业的风险，实践中经常出现的烂尾楼也大都源于此因。
第三，我国法律法规明确规定了商品房预售中的专款专用，但没有任何机构对资金的用途进行监督，这就导致预售人可以任意使用。
第四，房产交易中存在大量欺诈买卖，也就是所谓的“一房多卖”、“炒楼花”，对这种典型的欺诈行为现在一般都是按民事纠纷处理，事实上应该处以刑事处罚。
第五，有些开发商在已经将土地抵押给银行的情况下，仍继续进行商品房预售。由于现行法律没有明确答案，这种本应禁止的行为广泛存在。
上述问题将本应由开发商承担的风险在一定程度上转移到了银行或消费者身上，而银行贷款风险最后还是要由国家和社会来承担。商品房预售方式起源于香港并运行得很好，可在内地却存在诸多问题，甚至在一定范围内成为“大众公敌”。为什么会导致出现这种“南橘北枳”的现象？“主要是许多相关配套制度没有落实、构建好。”符启林说。
此外，商品房预售带来的“权利冲突”也是司法实践中非常令人头疼的问题。例如，虽然银行为开发商提供了贷款，但是根据《合同法》286条，其对开发商的抵押权的实现顺序要排在工程方之后。同时，根据司法解释《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但是“大部分”是多少，本身就是不很科学的概念。
立法执法应该并重
事实上，除了立法层面存在一定缺位，现有房地产法律的执行情况也有待改进。
有关部门执法不严。据了解，我国法律规定，政府对已经出让但满2年未动工开发的土地应该无偿收回。但事实上，很多地方由于种种原因，很难收回。还有的地方把土地出让给开发商，但却收不回钱，这就属于有关部门的责任。
开发商违约成本较低。例如有关规定对开发商擅自加层、违法改功能等问题，要么是按土建成本的40％-60％罚款予以保留，要么是责令限期恢复原状，但许多开发商对此不以为然，甚至还乐意接受处罚而多建一些面积。
违法责任主体缺乏。我国法律虽然有“因政府或者政府有关部门行为导致房地产不能开工”的表述，但如果由于政府行为导致的违法以及资源浪费，有谁来制约呢？
“从总体上看，当前的房地产管理法面临整体性修改，但由于全面修改难度太大，可以尝试有步骤的，先补补丁，再进行构架的方法。”符启林说。
放眼国外，很多国家非常重视运用规划手段对土地进行调控，韩国早在1971年出台过《长远住宅建设规划法》、《住宅建设促进法》。符启林表示，房地产发展城市规划是房地产开发和城市各项建设的依据，我们也可以借鉴其他国家或地区的经验，将调控房地产业的长期政策写进法律，同时细化城市发展规划，加强对用地的集中统一管理，总量调控，好比我国台湾地区的做法，城市规划只要制定出来就向全社会公布，开发商上网一查，对于哪里将要修道路、哪里将要建设居住区就能了然于胸。在完善土地宏观调控法的时候，还要进一步完善有关房地产交易的配套法律法规，防控房地产业的风险。
现存弊端：
●目前，城市居住用地的使用权规定为70年，这意味着城市土地使用70年才算一个周期，而现在有些地方连续出让土地，将使下一届政府陷于无地可卖的窘境，将严重影响城市发展和土地的整体利用。
●根据我国法律，城市土地所有权归国家所有，而房产归个人所有，这种规定造成了在拆迁过程中，只赔偿房价部分而不赔地价部分，事实上，在城市中地价往往更值钱。
●我国法律法规明确规定了商品房预售中的专款专用，但没有任何机构对资金的用途进行监督，这就导致预售人可以任意使用。
如何修正：
●废除现有的拆迁制度，利用宪法中规定的国家征收制度，明确只有在符合公共利益的情况下，才可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。
●对房产交易中存在的典型的欺诈行为（“一房多卖”、“炒楼花”），现在一般都是按民事纠纷处理，事实上应该处以刑事处罚。
●从总体上看，当前的房地产管理法面临整体性修改，但由于全面修改难度太大，可以尝试有步骤的，先补补丁，再进行构架的方法。
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