新政策：新的做多动力！

　　【前言】昨天的楼市调控风暴如预期"袭击"股市，结果却出人意料。每个预期楼价跌的人都会设想开发商悲惨的日子来临了，他们的股票会像落叶一样快速下跌。但是，昨天的地产股却全线走高，甚至出现了超过5%的暴涨。

　　今年以来，国家不断加大了对房地产的调控力度，日前建设部等九部门联合行文，提出了15条具体措施。应该说，这是政府调控房市系列政策的延续。可以想像的是，由于前 期的调控政策效果不是特别明显，所以才导致了这次相对比较严厉的政策出台。而如果届时仍然达不到预期的目的，很可能还会出台进一步的调控政策。事实上，现在房地产价格与居民支付能力确实存在很大的差距，从建设和谐社会、促进经济协调发展的角度来说，政府对房市的调控会不断继续，这是一个大趋势。

　　调控房市对于证券市场的影响需要进行全方位的分析。通过调控，特别是提高了交易成本，可以有效地抑制房地产资产的流动性，对于减少非自住房产的投资和房地产投机可产生积极作用。这样一来，在总体上有可能降低投资房地产的收益水平，从而淡化某种炒作性的需求。而这种局面的出现，也会使房地产投资有所降温，这一方面会改善经济增长的结构；但在另一方面也可能因为投资总量的减少而使得经济增速有所放慢，相应的上市公司效益也会受到一定的负面影响。

　　从这个角度来说，调控房地产，对于证券市场来说，可能会有一些间接的影响。实际上，在前年宏观调控开始的时候，房地产业就是重点调控对象，所以当时的证券市场，尤其是房地产行业的上市公司，的确在效益上受到打击，并且也因此影响了股价。

　　人们也应该看到，前几年房地产景气度不断提高，曾经吸引了大量资金流向这个领域。在

中国经济个人投资渠道并不很畅通的情况下，房地产投资是仅次于股市的最重要大众投资目标。

　　由于房产价格上涨形成的巨大财富效应，客观上吸引了相当部分社会资金向其流动，其中不乏从股市中撤出的资金。

　　现在，政府对房地产加大了调控力度，至少从当前的一个阶段来看，个人以非自住为目的投资房地产难以受到鼓励，其收益也将明显下降。有了这样的预期，这部分炒作房地产的资金就存在向股市回流的可能。

　　换言之，对房地产的调控具有引导资金流向的重要作用，而在这一过程中，股市显然是会受益的。

　　应该说政府的调控政策，是为了房地产业的健康发展，而不是简单的打击。从长远来看，房地产在中国还有很大的发展空间。通过调控，将投机资金驱逐出市场，将会换来行业的平稳发展。对于行业中的优势企业而言，调控对其长期发展是有利的。所以，也不能说调控房地产以后，该行业的企业都不行了，事实上只是会出现分化，好的企业可以利用这个机会不断做大做强，相反弱势企业则会在这过程中被淘汰。

　　在证券市场上，调控对房地产上市公司也不只是利空。从5月30日的市场情况看，多数有

竞争力的优势房地产公司股价还有所上涨。因此，在股市上不能一看到调控就简单地去做空，需要具体问题具体分析。

　　人们有理由相信，政府对房地产的调控还会继续，而调控对市场的影响也会不断地显现出来。就证券市场而言，这种影响是利大于弊的。在某种意义上可以说，调控房地产是给股市增添了一个新的做多理由。（桂浩明）

　　地产板块随时可能重拾升势

　　4月5日以来房地产板块的龙头深万科一直呈现震荡回落的走势，并引发地产板块出现全线回落，主要原因就是近期国家对房地产市场出台了一系列调控的措施。

　　目前不少投资者担心继续出台宏观调控政策，担心地产股未来的走势难以乐观，甚至担心影响到整个地产板块的中长期走势。这种担心也不无道理，但是，光从宏观调控还不能对地产板块未来走势下结论。笔者认为，对房地产市场的新一轮调控，短期可能影响该板块的走势，但不会对该板块未来长期走势产生较大的影响。从政策面、基本面、技术面、资金面综合分析，地产股中线上涨潜力很大，短线可能反复震荡，但中线潜力不可低估。

　　地产板块有望稳定

　　一般来讲，判断一个板块能否成为持续稳定的热点，主要考虑三方面的因素：第一，该板块的基本面要有较大的改善，或者要有炒作的题材；第二，该板块要有主力资金大举建仓；第三，该板块要具备有号召力的龙头品种。上述三个条件缺一不可，其中第三个条件是非常关键的。目前地产板块已经具备了上述三个条件，尤其是前期产生了深万科这个极具市场号召力的龙头。2006年3月之前深万科连续飙升的走势吸引了众多投资者的眼球，该股明显有大主力资金进驻。

　　从2005年7月至2006年4月深万科最大涨幅超过100%，未来还有望引领地产股走出上涨行情。

　　五大因素增添地产股想象

　　第一，人民币升值是大势所趋，以人民币标价的房地产必然逐步增值，这是很难改变的大趋势；第二，城镇化和人民生活水平的提高是大势所趋，这必然使房价上涨成为一个长期的过程；第三，从基本面来看，多数地产股2005年业绩相当不错，2006年房价仍将维持较高的水平，未来地产股业绩将继续大幅增长；第四，多数地产股仍然具备较高的投资价值，目前地产股的估值水平符合中国市场环境，与国际比较也没有高估，绝对股价下跌的空间较小，未来上涨空间较大；第五，规模资金已经战略性布局地产股，近日金融街、G金桥明显有超级主力运作，在5月18日国务院出台6条房地产调控措施之后，这两只股票连续上涨幅度达到20%。地产板块符合机构大资金的选股思路，地产股业绩增长的空间较大，给投资者提供了巨大的想象空间。

　　房地产板块可能重拾升势

　　有些人认为，由于主力机构已经事先得知国家将对房地产行业进行调控，因此自4月初以来，不少主力机构已经减持了房地产股。

　　笔者认为，即使部分主力机构减持了房地产股，也不能认为房地产股没有机会，从各方面综合分析，房地产股随时可能重拾升势。

　　从主力机构资金运作的思路来看，前期主力机构主要运作有色金属股，近期有色金属开始回调，部分主力开始减仓，撤出的资金可能逢低介入前期滞涨的品种，而已经回调一个多月的房地产股可能成为主力关注的对象。

　　目前出台的房地产市场调控措施，旨在使房地产行业健康发展，并不会使房地产行业的利润水平出现明显的下降。

　　另外，自4月5日开始上证指数上涨幅度超过30%，而以万科为代表的房地产股下跌幅度达到20%，这种巨大的反差使房地产股酝酿强劲的反弹行情。投资者可关注深万科、G冠城等个股，后市上涨潜力巨大。(刘景德)

　　从行业洗牌中发现价值

　　5月29日国务院办公厅转发了建设部等九部门联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这一政策的推出标志着新一轮房地产调控进入具体实施阶段。可以说，面对持续上涨的房价，从5月份开始，房地产的调控措施已处于密集推出阶段。对相关上市公司而言，政策的推出再次传递出政府抑制房地产投机的强烈信号，无疑将对整个行业进行一次充分的洗牌。

　　优势地产股强势上行

　　进入5月份以来，在A股市场上，有关房地产调控的相关政策一直受到投资者的密切关注，相关个股的纷纷走低也成为大盘在高位时市场明显的杀跌动能，G万科、G招商局、G栖霞等个股均出现较大的抛压，而由于媒体一直对相关后续政策给予猜测，可以说此次调控政策已得到市场投资者的预期。

　　5月30日早盘两市许多地产股跳空高开，随后即出现快速反弹，G泛海、G美都强势涨停，G阳光、G金融街、G华侨城、G栖霞等个股均有不错的涨幅。但是整体而言，由于5月以来政府对房地产行业的调控已经实实在在影响了投资购房的回报率，在成本高企、毛利率下降的压力下，未来房地产销售出现停滞或价格下跌的可能性极大，该行业可能就此出现一次大的洗牌过程。

　　强势股值得重点关注

　　从近期房地产板块的整体走势看，许多个股走势出现明显的滞胀迹象，像G万科等优质股也运行在新的下行通道中，房地产的整体估值将受到严重考验。

　　笔者认为，房地产行业是我国现阶段国民经济一个重要的支柱产业，"5·29"调控政策其目的也是引导房地产业稳定健康发展，随着行业洗牌加快，行业集中度将提高，公司拥有的土地、资金和产品等都将决定其行业竞争地位的高低。

　　可以说新政策所引发的企业估值问题将引导地产股寻求市场的重新定位过程。投资者后市可关注三类地产股，其一、具有国有大股东背景，土地储备较多，具有品牌规模优势、经营管理能力较强的上市公司仍是中长期应重点关注的品种，如G万科、G中粮地、G张江、金地集团和G金融街等；其二、具有区域垄断性质的公司，在一定区域内，许多民营企业大股东具有娴熟的运作经验，并能有效运用资本运作的平台。由于它们在各自的垄断区域内可以实现收益的稳定增长，同样具有不错的阶段投资价值，如G泛海、G阳光、G华侨城和G栖霞等；其三、具有大量投资性地产的公司，如G陆家嘴、G金桥等。(郝国梅)

　　调控难改房地产股估值优势

　　日前，九部门发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），意味着房地产调控的具体政策正式出台。但奇怪的是，房地产板块昨天走势温和，G泛海、G华侨城、G金融街等地产股甚至大涨。那么，如何看待这一现象呢？

　　《意见》肯定了房地产支柱地位

　　《意见》对房地产政策予以调整，旨在抑制炒房势头蔓延和地皮价格上涨过猛。行业分析师认为，本轮房地产调控依然是温和的，不仅仅是调控政策低于原先市场传说，比如说首付方面的50%，再比如说信贷方面也采取有保有压的措施；而且还在于《意见》中再一次肯定了房地产作为支柱产业的地位。如此必然会对房地产价格取向有一个清晰的认识，即未来涨幅不大，但也难以出现大跌。因此，行业分析师认为"整个市场心态将日趋稳定，肯定不会出现2005年宏观调控后的恐慌局面"。

　　政策温和利于房地产股补涨

　　《意见》对于弱势房地产企业将产生一定的压力，但也强化了房地产板块的估值溢价优势。因为《意见》并不是刻意打压房价，仅仅是通过政策手段抑制房价的过快上涨，这也有利于市场形成对房地产板块的业绩乐观预期。更为重要的是，《意见》的出台意味着房地产板块的另一只鞋子落地。前期市场尤其是基金等机构投资者对房地产板块有着极大的担忧，怕出台的调控政策过于严厉，但本次调控政策依然是温和的，用市场的语言解读就是低于市场预期，这往往会推动资金对房地产股的追捧。而且，由于前期房地产股因宏观调控预期而走势疲软，升幅明显低于大盘，存在着补涨的需要，这可能也会推动房地产股反弹。

　　炒房资金难以马上回流股市

　　房地产市场不会出现大起大落的走势，在这样背景下，炒房的资金也难以退出房地产市场。更何况，目前A股市场自年初上升至今，升幅已近50%，不少个股尤其是基金重仓股的估值已接近上限，这对于炒房资金来说，也并不具备吸引力。

　　可重点关注两类房地产股

　　对于房地产板块来说，操作也需要相对谨慎，近期可重点关注两类房地产股：一是不受宏观调控影响的商业地产个股，如G金融街、G国贸等；二是重组后进入房地产领域或者进入房地产项目的个股，如中国武夷、倍特高新、G泛海等。(江苏天鼎 秦洪)

　　金融街：慢牛中强牛股

　　在5月29日国家九部门调控房地产的15项政策后，金融街5月30日开盘直接冲击涨停，创了最近一段时间的新高。

　　金融街是我国房地产界追求合理市场定位、打造品牌形象的一个优秀典范。

　　根据公司历次信息披露，金融街目前从事的主要业务是北京金融街的总体规划、土地开发、房产开发、房屋租赁和综合管理。北京金融街是《北京城市总体规划》确定的跨世纪宏伟工程。其发展目标是成为资金密集、市场活跃、资讯发达、设施完善、环境优美的国际化金融中心。

　　最近美国道富银行、美国第一联邦集团、澳大利亚西太平洋银行、瑞士银行北京代表处等多家境外金融机构相继入驻金融街。多家海外金融机构入驻金融街，扩大了金融街在国际金融领域的影响力。

　　从财务方面看，每股收益、净利润、净资产都保持了稳定。公司凭借北京西城区金融街独特商业开发业务，紧紧抓住中国加入世贸组织、北京申奥成功等机遇，获得了较好的经济效益，为公司股价长期走牛提供了强大的基本面支撑。(范立强)

　　Ｇ实发展 资本平台提升价值

　　国泰君安证券研究所张宇、孙建平指出，G实发展作为上海实业地产业务在国内资本市场唯一的资本平台，将在上实集团的地产业务大整合中扮演主要的角色。国泰君安证券预计，公司2006年、2007年EPS分别为0.71元、0.56元，如果资产注入进度加快，这个业绩水平还将被大幅改写。给予"增持"的投资评级，年内暂定目标价为10元。

　　国泰君安证券指出，公司拥有数量可观和盈利能力丰厚的项目储备，开发业绩增长稳定；房产经营业务拥有地理位置优秀、重估价值高的各类中高档物业，能为公司提供稳定的租金收入；与境外资金合作的产业基金在国内大量投资升值潜力高的经营性物业，前景看好；上市公司作为集团地产业务在国内唯一的资本运做平台，将明确其在集团内业务整合平台的作用，目前控股股东拥有100平方公里以上的土地储备，开发项目众多，国泰君安证券预期上市公司将获得集团公司大量的优质资源的注入，公司的资产规模和股本将进入一个高速扩张的新阶段。

　　国泰君安证券认为，G实发展由于把握住市场机遇，目前的开发资源储备已经使之成为国内乃至跨国有影响离的大型发展商，已经实现的良好战略布局为公司有效地规避市场风险创造了有利条件。这一发展趋势在资源更加明确、高管到位之后将更加清晰。(中国证券报)