房地产调控大幕徐起

　　市场普遍认为，“深八条”以及央行上调金融机构贷款基准利率，目的之一是用来试探市场的反应，以便决定下一步调控政策出台的时机和力度

　　本刊记者 陈晔/文

　　在中国房地产市场调控风声乍起的时候，房地产股率先做出了自己的选择，纷纷先于 大市整体大幅下挫。G万科A(000002)和G招商局(000024)、G华侨城(000069)等行业龙头股均未能幸免。其背后，是否表明新一轮的调控来势之凶猛，并不为局外人完全了解？

　　提高首付仍有可能

　　上周，市场上传出央行正酝酿政策，将购房首付比例提高至四至五成，市场对此反应强烈，央行随即出面辟谣。但仍有消息人士称，确有提高首付的可能，但比例并未定死，由各家银行自行决定提高的幅度。

　　“我们并没有收到提高首付比例的文件，现在房贷还是按照原来的首付20%的政策执行。”广东发展银行一位内部人士向《证券市场周刊》说道。

　　中国农业银行信贷处的一位内部员工也同样证实了没有这份文件的存在，而有关提高首付比例的说法他认为：“在没有正式文件下来的情况下，所谓的让银行来拿捏提高首付比例，很难真正落实，因为房贷是很多银行资质最好的资产之一。”

　　农行的这位人士还向《证券市场周刊》透露，4月28日央行提高房贷基准利率，而在实际放贷的过程中，农行是按照下浮10%的利率进行操作的，目的就是为了增加房贷。

　　“首付提高影响最大的应该就是中低档购房者，因为很多高档楼盘的购房者都是一次性付款，很少用银行贷款。”北京市一位房地产业内人士称，他所在的公司目前正在开发一个高档别墅项目。

　　据称，早在“五一”前夕，央行深圳分行已向深圳市政府提交有关提高购房贷款首付比例的建议报告，大致是消费者购买第一套房产时，普通类住宅首付提高到三成、豪宅提高到五成，而购买第二套房产时，普通类住宅首付提高到五成、豪宅必须支付全额。也有消息称，普通住宅首付均提升至四成。

　　此消息一出，引发深圳业内不小争论。支持者认为，政府此举意在抑制投机性购房的贷款需求，给价格上涨过快的楼市降温；而反对者则称，这进一步抬高了普通消费者的购房门槛。

　　“提高首付是一个几乎伤害到所有市场主体的政策，过于严厉，所以实施的可能性不大。”天相投顾房地产行业分析师段海瑞这样判断。

　　一位业内人士认为，目前的情况下将首付恢复到三成可能性很大，因为目前的两成首付是各个银行为了扩大业务进行的优惠措施，提高到三成只能说是执行原有标准。

　　据称，本周央行将召集一些房地产开发商一起商议首付是否提高的问题。

　　空置率之争

　　在楼市火爆的同时，北京市建委称北京市的空置率高达60%，据北京市建委的统计显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。

　　据称，建设部等部委正在对全国房地产市场的空置率情况进行专项调查，而建设部相关人士出面表示，目前国内的房屋供应量充足，不存在供不应求的状况，从另一角度证实非供求关系的原因导致目前房价上涨。

　　但是业界对于政府的空置率数据一向争议颇多，“目前用于计算空置率的分母是当年竣工的商品房数量，而实际上，很多房屋拿到预售证时并未竣工，导致分母变小，空置率的数据自然变大。”一位房地产开发商解释。

　　新一轮调控

　　本轮对房地产的调控始于深圳市针对楼市过热等现象提出的八条意见，当地俗称“深八条”。4月20日，深圳市政府下发《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》(下称《意见》)。该《意见》由深圳市国土房产局、发改局、规划局、工商局、地税局及人民银行深圳支行等6部门共同研究制定。

　　“深八条”具体内容包括：多渠道增加住房供给、加强闲置土地管理、加强

经济适用房和公共租赁房建设、停止预售、加强房地产市场监测和预警、加大查处违法建筑和违法用地的力度、完善房地产

宏观调控手段及进一步规范市场秩序等等。

　　据称，深圳市政府很快将出台“深八条”的细则。市场普遍认为，“深八条”以及 4月28日央行上调金融机构贷款基准利率，目的之一是用来试探市场的反应，以便决定下一步调控政策出台的时机和力度。