外资购房也要调控

　　□本报记者 卢晓平 薛黎

　　实习生 施晓晓

　　国务院办公厅昨天转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下简称《意见》）。中国社科院金融研究所研究员易宪容和中金公司首席经济学家哈继 铭在接受上海证券报记者采访时表示，从未来发展来看，《意见》肯定有利于房地产市场的稳定健康发展。但由于其主要是针对住房供应结构的调整，属于中长期政策，因此短期来看，恐怕难以很快达到预期的调控目标。

　　着力调整住房供应结构

　　易宪容态度很明确，他表示，由于《意见》本身是针对住房供应结构的调整，属于中长期政策，因此，“短期来看，这个政策的出台不能很快达到预期的调控目标。”哈继铭在接受采访时表示，《意见》对于遏制短期炒作能起到一定作用，但力度不够。

　　在两人看来，《意见》与去年政府出台的调控政策相比，政策方面细化了很多，补充了很多新的内容，进一步明确了有保有压，增加了宏观调控力度。如明确新建住房结构比例，加大对闲置土地的处置力度等三限制政策措施；要求“十一五”时期，要重点发展普通商品住房；要求自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上等。

　　内外资应区别对待

　　那么，怎样才能充分发挥政府对房地产的调控作用呢？

　　哈继铭建议应征收房地产一次性级差消费税和汇率调节税，直接调控购房需求。谈到消费税，哈继铭表示设计税率的依据是低密度的豪宅占地面积过大，直接影响粮食生产和环境保护，对社会是负溢出。他说：“对低密度的豪宅征收消费税，就如同对大排量汽车、烟、酒等征收消费税是一个道理，遗憾的是，‘意见’在这方面的调控力度是不到位的”。

　　易宪容则明确表示：“应该取消住房预售制度”。但他认为开征房地产物业税需要一定的基础条件，包括详实的不动产登记资料的建立和用科学的方法对房地产进行低成本估价，以及税收征管能力的提高等。他建议先制定具体细则，然后试点，并在此基础上全面展开。

　　两位专家都认为，外资是推动房地产价格不断走高中不可忽视的主要因素之一，外资大量进入我国房地产业，也推高了外界对于人民币升值的预期，扰乱了我国货币政策的执行力度。但《意见》对此并没有涉及。他们都建议政府应该在这方面采取更加明确的态度和政策。

　　哈继铭指出，应该对内外资进行区别对待，否则是对国内购房者的不公。他建议对外资采取汇率调节税———即外籍人士出售房地产时因人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产；升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算。如果期间人民币贬值则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。

　　房地产制度需变革

　　易宪容还指出，目前国内的房地产市场，一方面是有效的规章制度由于受到既得利益集团激烈反对而无法推行———如2003年央行推出的121号文件，本来是规范房地产市场金融的一个有效文件，却因遭到房地产商的反对，而被有利于房地产商的18号文件所取代；另一方面，过时的、不适应市场环境的制度则由于有利于既得利益集团而无法调整与改革。如住房预售制度，本来是一个1994年计划经济条件下的产物，是由消费者单边承担风险的制度，却迟迟不进行改革。因此，变革房地产制度本身，才能从根本上改变现状，使政策落实到位，实现调控的目的。

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