房产投资已非上策

　　本报记者 孟坚

　　今年4月底，央行上调了金融机构贷款基准利率。随后，5月8日又上调了个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。其中，5年（含）以下公积金贷款利率由现行的3.96%调高至4.14%，5年以上贷款由现行的4.41%调整至4.59%。

　　面对这突如其来的加息，“房奴”们的生活可谓是雪上加霜。而对购买高档公寓“以租养贷”进行投资的人来说更是感到“高处不胜寒”。北京著名房产中介公司“我爱我家”的市场专家通过一个实际案例，为记者分析了目前房产投资的最佳策略。

　　三年前，北京梁先生因看好公寓租赁市场，在CBD附近，购买了一套均价为每平米7500元，140平米带精

装修，总房款为105万元的公寓。通过对周边地区同品质物业租金水平的考察，参照当时银行贷款利率标准，不仅每月可以轻松还贷，还能得到一笔不菲的净收入。所以，梁先生在银行办理了8成20年的按揭贷款，贷款额度为84万，首付为21万。

　　按照合理的计算方式，梁先生投资的房产年出租净收益＝月租金×实际出租月数-月供×12-月物业管理费×12-供暖费-中介费-房屋出租综合税（年租金收入×5%）。

　　现在，梁先生每月收取的租金为6500元。那么在新利率条件下，贷款按照等额本息每月还款为5783元。

　　空置期：以目前市场行情计为一个月；

　　月物业管理费：

　　2.8元/㎡×140㎡=392元；

　　供暖费：

　　30元/㎡×140㎡=4200元；

　　中介费（1个月租金收入）6500元；

　　租赁综合税：

　　6500元/月×11月×5%=3575元。

　　这样，梁先生房屋出租的实际年净收益=6500×11-5783×12-392×12-4200-6500-3575=-16875（元）。

　　此外，梁先生的前期投入成本=210000（首付）+1050000×1.5%（

契税）+1050000×2%（大修基金）+1050000×0.05%（印花税）+50000（家电、家具）+840000×1%（贷款手续费、保险费、律师费）=305675（元）。

　　由此看来，按当前北京租赁市场行情，梁先生的

房产投资实际已经是负收益了。

　　据市场专家介绍，由于近些年北京高档住宅项目供应量不断上升，导致租金价格持续下滑，公寓投资的年收益率也在逐年下降。从目前发展趋势看，北京高档房租赁市场暂时还没有回暖的迹象。由于不排除银行进一步调整利率的可能，因此投资北京高档住宅的收益率很有可能持续下滑。

　　专家建议，在北京高档租赁市场租金不断下滑的市况下，将公寓转向买卖市场还是比较明智的选择。例如，像梁先生所买的公寓在经过近三年的发展后，住宅的地段在不断升值，房子与当初买时相比，已有了一定的溢价价差。

　　在长期投资获取租金收益已成“鸡肋”的情况下，及时变现利润“落袋为安”实为上策。从长远发展趋势看，随着政府宏观调控力度的不断加大，必将对长期投资房产凭添了几分不确定因素。在综合考量收益、流动性、安全性等投资要素下，有关专家认为目前房产投资不是最好的投资品种。