海外基金的中国生意经副题

　　章剑锋

　　对于那些在银行借贷无门又满腹牢骚的中国开发商来说，真该和刘国宏打打交道。刘国宏是香港一家投资银行的高级副总裁，同时还是这家银行旗下一只地产基金的联合管理人。两年以来，这只基金一直以试探性的步伐参与中国境内投资，对内地房地产开发已完成2亿港元的资金投入。当然，所有基金投资人都从中获得了30%以上的内部回报率。“我们力 求以稳健的高回报去改变国际机构对中国房地产的不良印象”，刘国宏表示，也许用不了几年时间，中国的开发商和投资者都将找到一条共同的赢利渠道———开发商们可以通过地产基金进行项目融资，投资者可以通过地产基金在短时间内取得丰厚利润。

　　地产基金的路线图

　　刘国宏掌管的这只基金于2004年设立于美国德拉瓦（Delaware）州，作为美国硅谷部分华人富商投资

理财的工具，除美国以外，他们一直在寻求中国境内成长性较好的房地产市场投资机遇。这是一只专注于地产开发型项目的国际房地产投资基金，选择具备居住功能和投资升值功能的小

户型社区和城市近郊大盘综合社区作为投资重点。当他们做出选择后，会将募得的资金陆续投入到项目的开发环节中去。这种投资一般牵扯着两端：一端是开发商，一端是基金投资者，开发商和投资人可以通过该基金各取所需。

　　这只基金在可迅速回笼资金的小户型开发投资领域有着较优良的成绩，通过与一个地产项目开发管理商的合作，在济南和沈阳，两年间他们先后投资了两个项目共1亿港元，效益不错。我们的目标是追求不低于15%的投资回报，刘国宏说。但实际上，他们两个项目的内部投资回报率都在30%以上。这种回报率多半与他们对项目与投资地点的考量准则有关。在投资项目上，他们只投资可快速回收资金的小户型项目，不投资高层建筑以及超过18个月才能完成建设周期的项目———力求使初始投入项目的资金在12个月内可以快速退出———他们通过对前期投资项目的研究发现，从初始资金的投入到项目的成功预售完全可以在9到10个月内收回投资。在投资地点考量上，他们坚决回避与“热钱”在最热闹的区域扎堆，更喜欢目前仍然具备较好增值空间的二线省会城市。理由很简单。刘国宏说，一线城市虽然

房价较高，但由于升值空间已经有限，加上政府对房地产的宏观调控政策实施较严，所以基金投资所面对的风险相对较高，回报也相对较低。比较而言，郑州、济南、沈阳等市场在过去一直保持平稳的发展，没有出现某些一线城市的大起大落，房价仍然具备优越的升值空间，因此是很好的投资选择。

　　实际上，并非这一只基金这样做，厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武说，许多基金都在纷纷转战二、三线城市，他们同样看好这些市场的总体回报及盈利前景。中国市场的迅猛发展为这类地产基金的勃兴创造了良好的条件。尽管中国相关的产业基金法规迟迟没有出台，限制了地产基金的正常发展，大多数所谓地产基金只能以地产投资公司的形式进行私募投资。但地产基金市场的发展速度还是很惊人的，保守估计至少有几千亿的市场规模。这几千亿的市场规模分别由三类基金———境外投资机构、国内部分非银行金融机构和各种以地产投资为主业的投资公司踞有。

　　稳健的市场和生意

　　尽管在中国做着试探性步骤，但刘国宏的基金从来不乏海外投资人的广泛支持，除了美国的华人个体，不少机构投资者也显示了积极参与的意愿。刘国宏表示，由于中国房地产市场仍不规范，一直影响着国际机构参与投资的步伐，加之管理层监管不力、开发商“灰色拿地”以及虚增开发成本、隐藏利润、偷逃税款等现象，尤其是发达地区房价暴涨引发的社会矛盾，一定程度上丑化了中国房地产行业的国际形象，使众多感兴趣的国际机构投资者感到忧虑。而他们的基金正在努力改变国际机构对中国房地产的不良印象。在他们的心目中，过去三年中国市场的发展速度远远超过美国和欧洲，并且这种趋势将会延续。随着中国调控及监管政策的完善，市场会回归理性。此外，受境外资本的影响，未来市场的回报前景依然是乐观的，“但赢利空间将大大缩小，赢利水平将更趋稳健。”显然，这正是他们打动境外投资人并募集到大笔资金的最好理由。

　　另外，在过去数年间，他们一直采取刻意谨慎和稳健的运作风格来博取投资人的好感和信心，同时为他们提供着高回报。刘国宏说，他们一直是以国际投资银行的理念来做市场定位的，以便在稳健的前提下谋求投资回报的最大化。在实践中，他们为中国理性而优秀的开发商提供强有力的资金支持，更为中国地产界引入富有价值的国际投资理念和开发管理经验，借此影响投资者。他说，“实际上，我们在大陆已经或正在影响一批投资者，引导他们理性投资、回避盲目跟风炒作。”

　　海外地产基金为境外投资者提供了证券市场或私人渠道所不具备的投资机会，通过为投资者提供全程管理服务以实现增值。由于房地产开发项目的复杂性和资本密集型特征为普通资金的参与制造了门槛，股东们通常可以获得比公开市场同类型的投资更高的回报率。当然，他们也面临着舆论的压力，在境内走动的基金尽悉被当作炒房机构而遭到中国公众的反感，包括政府部门的官员和一些分析师在内，人们已习惯于将境外基金当作中国市场健康运行的一种威胁。

　　厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武认为，就本质而言，地产基金是地产业的行业分工发展到成熟阶段出现的必然产物，但是，它可能加速地产市场价格的上扬，加大泡沫积累，直至引发地产金融危机。此外，由于国内近年缺乏适当的投资出口，许多民间游资不得已加入了“地产基金”行列，却不受真正意义上地产基金规范的限制，这导致当前的地产金融市场极不稳定。他说，本来地产市场的流动性就不高，一旦这些资金遇到合适的投资机会或者遇到宏观调控等行业利空消息并发生资本转移，那么将会对地产市场造成毁灭性打击。因此，需要对地产基金进行适当的引导和监管，宏观调控需要对此下一点功夫。