地产股逆市走强 楼市投资玄机凸显

　　本报记者 于兵兵 发自上海

　　在房地产企业尚处于盘整期的情况下，一些地产股反而逆市走强，另一些大中型房地产企业正急匆匆走在借壳上市的路上；一些地产股投资人紧急清仓，另一些人却在高调买进。本来就有些让人“看不懂”的地产市场的投资变得更加玄妙而复杂。

　　清仓还是建仓

　　5月17日，国务院公布了旨在调控房地产市场的六条措施，俗称“国六条”。刚听到消息的那一刻，张澜(化名)称心里“咯噔”了一下。他是个刚入股市的投资人，买了一只一直被市场看好的优质地产股。“我的第一反应是清仓。这是国务院的会议呀，房地产还能景气得了？”张澜称。第二天，张澜果断地将这只房地产股票出手。

　　和张澜有着同样心理的投资者不在少数。18日，深沪两市房地产股纷纷下挫，但幅度不大。而另一些地产股并未回调，反而继续上扬，这其中包括张澜出手的那只。

　　“真是让人看不太懂。”29岁的张澜说。

　　俞斌(化名)是上海一家商业地产公司的老总，同时也是一个

股票投资人。“没问题，大量买进。”同样是18日这一天，俞斌对记者说。

　　随后几天，光大证券、天相投资顾问公司、国金证券等证券公司纷纷开始点评地产股趋势，优质地产股可能会因势“反弹”成为一些证券公司共识。“宏观调控的过程是一个行业洗牌和优胜劣汰的过程，这其中优质地产公司将会获得难得的发展机遇，而近日地产股短期回调恰恰给长线资金和新增资金提供了战略建仓的机会。”沪上某房地产投资分析师认为。

　　天相投资顾问公司表示，“国六条”的出台使悬在地产股头上的“利空”终于释放，而由于政策缺乏新意，房地产股可能反弹在即。此后的调控效果主要取决于实际执行力度。光大证券则认为，以非住宅类开发和收租业务为主的公司将获得投资者的青睐。

　　外资的影响不容忽视

　　与新政的洗牌作用相比，俞斌更看好外资对楼市的支撑。“现在的房地产市场动向已不只是房地产行业本身在起作用，它是一个资本市场，受其他资本力量的影响，这也是一个国际化的市场，外资的作用不可忽视。”俞斌称。

　　俞斌看好房地产股的理由是，在人民币升值预期没有结束的前提下，大量外资仍然会选择进入或滞留在上海等一线城市的房地产市场，等待获利。“我的判断是，只有到人民币升值预期结束，外资大量撤出之时，国内房地产市场才会出现真正的盘整。”俞斌称，这一状况可能会发生在2009年以前。“这和美元的加息走势相关，一旦美元加息至7%以上，会抵消人民币升值带来的收益，外资可能撤出。同理，外资的走向也和原油市场等重要的能源市场相关。”

　　另一位分析师的观点与俞斌相同：“目前房地产存在的问题主要根源在于流动性充裕以及社会财富贫富差距急剧扩大，从而造成房地产供求失衡。而流动性问题受制于国际市场，社会财富差距问题受制于整个社会体制，难以在短期内得到根本性的改善。”

　　市场人士认为，虽然地产市场处于盘整期，但刚性需求必然有释放之时。据上海楼市专家印堃华介绍，目前大多数城市的住宅供应量仍不能达到之前规划的小康水平标准。因此，即使遭遇宏观调控，楼市的紧缩也只是暂时现象。

　　投资人的判断总是各有依据，但有一点可以肯定，当国内的房地产市场深入地影响了更多交叉行业，当这一资本同样进入了全球博弈，房地产投资和走势正在变得更加复杂、深刻。

　　这一点，无论是投资人还是决策者，都不容忽视。

　　借壳上市瞄上新股发行

　　关于房地产股的另一个消息来自上海某投资咨询公司，“大量房地产企业这几天正在借壳上市的路上。”该公司负责人林经理告诉记者。在林经理提供的一份详细资料中，近期地产公司的持股动作一目了然：浙江新湖持股哈高科(600095.SH)、北京大龙房产持股宁城老窖(600159.SH)、北京万通房产持股先锋股份(600246.SH)、北京爱地房产持股武昌鱼(600275.SH)、广东粤泰房地产集团持股G东华(600393.SH)、上海浦庆投资持股ST运盛(600767.SH)等。

　　“这些地产商看好的是未来上市公司增发新股的可能。”林经理介绍道。未来的开发商要想生存，首要的条件是自有资本，借壳上市是他们的一大融资路径。在新股发行这样的敏感时刻，地产公司当然要抓住这一难得的融资机会。

　　现在，林经理的公司已全线放弃了房地产

理财业务，专注于股市。“现在的房地产市场就像2001年的股市一样，也许以前的股民们更能理解现在的楼市投资者，因为他们见过什么叫真正的宏观调控。”林经理介绍。

　　如果“国六条”及以后的宏观调控细则会导致这个行业继续洗牌，利润不再无限扩大，

蛋糕越做越小，无疑会打击大量的小开发商、代理商、中介商。张澜等投资人因此不再看好房地产，并不无道理。

　　“但是，股市上最后留下来的地产股无疑将是更大的获益者。这也是为什么在市场不景气时某些地产股仍被投资者看好的原因。”据林经理介绍，北京一家大的房地产开发企业正在全国选地，“国六条”没有影响到他们的既定战略。“也许宏观调控越严格，大型的房地产企业越活跃。首创、保利、中房、中海等大型房地产企业，尤其是国有企业，可能成为未来全行业兼并的主导企业。”林经理说。