从一季报看上半年趋势 房地产业绩变化小

　　海通证券研究所 张峦

　　一季报业绩波动较大

　　对62家房地产开发与经营类上市公司一季报数据进行分析，从主营收入数据看，27家公司主营收入实现同比增长，其中7家实现同比增长100%以上，增幅最大是ST星源(资讯 行情 论坛)，同比增长1556.47%；G实发展(资讯 行情 论坛)、G城建等4家公司的同比增幅超过200%。另外35家公司出现了不同程度的同比下降，下降幅度较大的是世茂股份(资讯 行情 论坛)、*ST中房，同比下降超过95%。

　　与2005年全年主营收入，共有28家公司一季度完成了2005年全年20%以上的主营收入，其中表现较好的ST星源和中远发展(资讯 行情 论坛)两家公司一季度主营收入均超过2005年全年的主营收入，G金桥(资讯 行情 论坛)等3家公司一季度实现的主营收入超过2005年的一半。

　　从净利润数据看，共有29家公司一季度的净利润实现同比增长，其余33家公司一季度净利润与2005年一季报净利润相比，均有不同程度下降，增幅较大有中远发展、ST中天、新湖创业(资讯 行情 论坛)等；在29家实现增长的公司中有11家公司一季报实现的净利润超过其2005年全年实现的净利润，17家一季度实现的净利润超过2005年全年净利润的一半，而深物业(资讯 行情 论坛)A、ST星源等同比下降幅度较大。

　　从预收账款数据看，2006年一季度与2005年末相比，共有38家公司实现增长，其中G招商局(资讯 行情 论坛)等7家的增幅均超过100%。从每股收益看，共有29家公司实现同比增长，其余33家均有不同程度的下降，中远发展和ST中天等公司同比增幅较大，深物业A等公司同比下降幅度较大。

　　由于房地产公司的主营收入确认具有特殊性，导致其一年中各个季度业绩波动较大，其主营收入并不是随着时间平稳成比例增长，即收入的变化不具有明显的规律，因此很难从一季报的业绩预测半年报的业绩，但可以肯定地是，一季报净利润超过去年全年业绩的公司，2006年业绩实现增长可能性较大；这也并不是说一季报业绩下降的上市公司全年业绩增长的可能性小，在一季报业绩下降的公司中，发现了世茂股份，其一季报预收账款有13亿元，而其2005年主营收入为6.8322亿，一季度的预收账款已经远远超过其2005年主营收入，这为其2006年业绩增长奠定了基础。

　　调控政策陆续见效

　　从政策面看，2006年上半年对房地产上市公司影响较大的有：贷款利率上调、公积金贷款利率上调和国务院出台调控房地产业发展的六条措施。

　　4月28日人民银行调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%，金融机构存款利率保持不变；紧接着5月8日建设部通知上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%，住房公积金存款利率保持不变；5月17日国务院常务会议指出，要认真落实去年中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的问题，提出了进一步采取有针对性的六条措施。我们认为对房地产上市公司影响较大是第二条，“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”

　　金融机构存款利率和公积金贷款利率上调将同时影响房地产供给和需求两方面，一方面将增加房地产公司资金成本和财务费用，同时公积金贷款利率的上调在一定程度起到抑制需求的作用，将影响房地产企业的销售速度和资金回流；第二条措施中“严格执行住房开发、销售有关政策”表明国家有可能会出台控制开发和销售方面细则来调节住房市场供需矛盾，防范房地产行业的经营风险，例如提高预售和销售标准等。“有区别地适度调整信贷政策”则表明国家将有可能对某些区域实行偏紧的信贷政策来调整住房的需求，例如调整信贷规模，同时也将从土地供应规模等方面调整房地产供求关系。预计2006年上半年出台的这些政策，对房地产公司的影响将在下半年和全年业绩中有所体现。

　　从行业数据看，2006年一季度房地产投资增速为20%，新开工面积和在建面积增速分别为22%和23%，一季度全国商品房售价同比增长12%，房价增幅加速，使得抑制房价已经成为政策调控的重点。如果二季度继续维持这样的增长趋势，不排除继续出台调控政策的可能，但由于地区差异性明显，出台全国性的调控政策的可能性较小，而更多则是针对区域性的政策，这些调控的政策实施在一定程度上将影响房地产公司的业绩。

　　上半年还会平稳增长

　　截至4月底，房地产上市公司中共有5家公布半年报业绩预增、7家公布预亏、3家公布预盈和1家公布预减公告，约占总数的25.8%，其余74.2%的房地产公司没有公告2006年半年报业绩情况，可以认为这些公司的经营和业绩比较平稳，与去年同期相比基本没有太大的变化。G深振业(资讯 行情 论坛)、G栖霞、G深南光(资讯 行情 论坛)、G金桥、ST星源5家公司公布半年报预增公告，其中增幅最大是G深振业，同比上升幅度80倍以上，主要是开发的星海名城五期“第五公社”截至到3月底销售率已达90.6%，实现预售金额5.49亿元，预计2006年6月竣工入住，具备结算条件，公司预计中期业绩大幅上升；G深南光和G金桥中期业绩预增100%以上，主要是这两家公司开发的房地产项目在报告期内实现销售收入并结转净利润，导致业绩同比100%以上的增长；G栖霞由于上半年竣工面积较大，中期业绩预增50%以上。公布半年报预亏公司的原因大部分是项目未结转，不能确认销售收入，而费用仍在发生，导致中期亏损。

　　从一季报业绩和中期业绩预告看，大部分房地产公司上半年的经营和业绩基本平稳，与去年同期相比变化不大。