国六条震动房市各方 购房者称投资已无利可图

　　□特约记者 薛明

　　2006年5月17日，对于中国房地产业来说又是一个有纪念性的日子。“国六条”在短短一天里街知巷议，震动了房地产市场的各方。昨天，记者调查发现，从开发商到二手房中介，从地方银行到普通市民，只要是与这一条产业链相关，都处在紧张的关注与等待中，楼市多空的博弈再度白热化。

　　开发商：触及房地产业深层

　　地产商的消息总是相当灵通。“我们在3、4月份就从北京得到消息，当时预计政策出台时间不会晚于5月底。”昨天，上海某知名房地产公司老总告诉记者。据他介绍，建设部、财政部、国土资源部都已经动作在先，具体的调控措施可能已放在了各部门领导的办公桌上。而令他紧张的是，这次调控的重点也许不在销售终端，而在开发上游。

　　和上次主要调控

房价的调控目的不同，此次“国六条” 显然是力图触及房地产行业深层，内容涉及土地供给、住房保障、税收管理和信贷调控多个方向。“其中最有可能的重点，也是最能产生效果的环节将是保障类住房产品的增加和对供地情况的整治。”上述地产商称。

　　以往开发商在土地使用方面钻了不少空子，比如长期搁置土地，等待升值；变更土地用途，将工业用地改为住宅用地等。虽然说搁置两年以上不开发就会面临收地，但是能够切实执行这一政策的项目却少之又少。据记者了解，某西部中心城市去年一年共收回仅仅土地56亩。“我们这300多亩土地即便造成了搁置，也不会轻易收回。”该市某开发商此前对记者表示。

　　如果加大整治力度，无疑会对这些违规开发商造成巨大损失。但是另一方面，调控给对于长远发展的房地产企业提供了舞台。“我不认为高利润就是开发商的福气。”苏州南都建屋有限公司副总经理曹建南称，过去拿到地就有钱赚，利润动辄高达30%－40%的情况太不正常，“真正的福气在于努力在公正公平、持续稳定的市场中发展。”

　　与此同时，让开发商担心的另一个局面是如果加大了

经济适用房和廉租房的供给，势必影响

商品房的消费需求；如果政府要求开发商建更多的限价商品房，微厚的利润将令开发商进退两难。“毕竟开发商的第一目标是赚钱，然后交税。”曹建南称。

　　中介：二手房成交量可能增加

　　“我相信此次政策对刚性自住客和中长期投资客而言不会有太大影响。因此政策的出台将更有利于市场健康理性的发展。”中原地产（上海）副总经理陈宇珏表示。

　　虽然具体的调控措施并未出台，但是个人购房贷款的首付比例可能提高已经被市场广泛提及。“其实目前很多购房者只要资金实力较强，都会采用多付首付的办法。影响最大的可能是经济实力较弱的一小部分人。”中原地产人士认为。

　　而经历了去年的宏观调控后，上海大部分投资客已经撤市，自住型消费占比超过90%。“如果这次政策仍支持自住，起码上海二手房交易不会有大的变化。”上海信义房产的经纪人认为。

　　另外，中原地产副总经理邱德章称，强化税收、信贷和土地调控都会导致开发商成本增加，利润减少。而开发资金一旦遭遇瓶颈，将导致一些小型开发商转而投资其它产业，从而一手房的总量会减少。“我们预计这种局面将为二手房市场带来更大交易空间。”邱德章表示。因为一手房总量减少将导致自住客转而选择二手房。

　　地方银行：央行会考虑我们的处境

　　“如果将购房贷款的最低首付比例提高到4成，再缩短贷款年限，银行将有大批个贷业务缩水，有些银行个贷业务甚至会减少50%左右。”昨天，民生银行上海分行某业务经理称。

　　通过调整贷款成数和贷款年限，达到调控楼市的目的，这一信号早在5月初就已经传出。虽然央行已于近日否认了五成首付的说法，但“国六条”出台后，市场还是第一个想到了此前的风吹草动。而中国银行上海分行某高层认为，调高首付比例、缩短贷款年限的做法并不可能抑制高端客户的购房行为，只会对中低收入的大众客户带来影响。而这一结果可能与此前的“支持自住”的宏观调控目标背离。“毕竟，依赖贷款的更多是普通购房者。”

　　对于具体措施的出台过程，上海某金融人士介绍，国务院框架性意见公布后，在规定时间内，各地方银行会将调控措施的意见上报到央行。“而以央行逐渐务实灵活的工作风格看，业务一线的反映会受到重视。毕竟好的政策都不会是一刀切的。”该人士称，楼市对于不同发展状态的城市将有不同的做法。

　　“即便央行有新政推出，也会给地方银行留出自主调节的空间。”该位民生银行经理介绍，“此前有报道银行系统今年放资放快，称央行应该对此有所控制。但大部分资金放给了基础设施而不是房地产，每个区域的放贷速度也不相同，这些现实情况央行在做调控决策时都会考虑。”

　　购房者：投资房产已无利可图

　　“股市这么好，楼市这么闹，我现在根本不再想投资房产的事了。”上海一投资客徐先生告诉记者。他并不认为楼市的调控政策会对价格造成过大的打压，但认为目前已经高位运行的房价，对于投资者来说基本无利可图。

　　而另一位刚刚在北京买房的刘先生表示，他担心的是新政出台后，开发商可能因销售受阻而资金紧缺，这种情况下，要么楼盘不能及时完工交房，要么开发商通过降价的方式销售后续开盘的房子，如果房子大幅贬值，刘先生称可能会考虑退房。

　　“一旦造成大量退房纠纷，这种社会问题是最难解决的。”沪上一位知名房地产律师认为，“因此，调控需要掌握分寸，以避免得不偿失。”