楼市回暖 “方向盘”仍需把握

　　□本报记者 唐文祺

　　2006年4月份，上海房地产市场各种物业仍然呈现上升态势，各项指数皆有不同幅度的上扬。全市商品房交易量继续增长，全月共成交商品房287.20万平方米，较之3月份增长了31.23％，同比增幅高达64.04％，创下宏观调控以来的成交新高。而商品房交易量的连月增长，似乎表明去年伊始的宏观调控影响已经基本消化，市场信心逐渐得到恢复。

　　在此客观条件影响之下，4月份的上海房地产市场“花开缤纷”，住宅、写字楼、商铺等物业类型的成交量均有不同程度增长，其中尤其以商铺增长幅度最快。据悉，上海零售业市场在去年全年的社会消费品零售总额达297297亿元，同比增长11.9%。在此巨额的消费需求带动下，商铺市场的增长态势显而易见。

　　与此同时，海外基金的介入行为频繁发生，自3月底卢湾翠湖天地御苑被GATEWAY CAPITAL整栋收购后，4月份沪上又有一宗高档住宅被整栋收购，即

摩根士丹利将浦东新区陆家嘴中央公寓几栋楼纳入囊中。在经历了对上海房地产市场的住宅—商办物业—住宅这一兴趣历程之后，黄金地段的高档住宅仍然以其稀缺性、稳定现金流等要素，成为海外基金的收购目标。

　　研究资料表明，以2005年全年观察，2005年上海

房价上涨7.4%，已低于当年的GDP涨幅。以较宽松的角度来看，假定只要某一年房价涨幅与GDP增速（10％左右）相当就算达成政策目标。如果2006年房价涨幅继续不超过GDP增速，新的打压政策便可能暂缓或暂停出台。而今年一季度的调查统计显示，上海房价涨幅下降了1.3%，在全国70个大中城市中，属于“回落”状态。

　　因此，虽然各项指数反映出上海楼市回暖迹象显著，但从目前上海整体房地产市场来观察，这种回暖与以往的“过热”不同，是摒除了投机性需求之后的正常能量积蓄反弹。上海市社会科学院房地产研究中心副主任顾建发就表示，目前有些地区楼市反弹明显的局势，是由于自住、投资需求的同时增强，导致双重作用下带动楼市上升。

　　“从楼市长远发展来观察，市场应该会保持平稳发展势头。”但他同时也表示，能否持续平稳发展，还得看是否会有新的政策出台。毕竟在楼市回暖的市场表现下，4月底的央行加息政策已经出台。虽然业内普遍认为并不仅仅针对了房地产业，但不能不说这是一个信号，未来的“方向盘”一定要把握好。“未来后市的发展如何，还要看会不会继续运用金融杠杆，或是采取

二手房调节税收等政策，楼市健康是第一要务。”顾建发说。