1.2亿平米空置七成人买不起房

　　近日，我国房地产市场的一个怪现象引人关注：一边是高达1．2亿平方米的空置房，一边是不断上涨的房价已经超过大部分老百姓的承受能力。专家指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了警醒信号。

　　住房供给结构失衡

　　国家统计局最新发布的数据显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1．23亿平方米，同比增长23．8％。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19．7％。

　　来自国家统计局的最新数据表明，一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20．2％。完成商品住宅投资1888亿元，增长23．1％。其中，经济适用房投资仅为62亿元，增长2．6％，远远落后于商品住宅的投资增长速度。在24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50％。

　　从数据中可看出，2006年普通居民家庭需要的中小

户型、中低价位住房供应仍然不足，结构性矛盾仍然突出。专家指出，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的均价。

　　与此相应，高企的房价已让百姓越来越难以承受。北师大金融研究中心此前发布《中国房地产金融安全评估报告》称，我国东部地区商品房均价已达每平方米4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1．5万元至1．7万元计算，购买一套70平方米的新房，房价收入比约为13倍。报告认为我国七成城市居民没有购买新商品房的能力。

　　城市房子越建越大

　　房子并非真的建少了，而是适合广大老百姓需求的房子建少了。来自建设部的消息显示，2005年我国城镇居民人均住房建筑面积将超过26平方米。广东省房地产业协会有关负责人说，从人均居住面积等指标看，我国一些城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平。不少城市的房子越建越大，一定程度上脱离了我国经济发展水平和消费水平。

　　专家认为，我国不合理的房市供给结构、“一步到位”的消费理念是导致房地产市场供求失衡的重要原因。住房消费超前与大部分居民买不起房的现实，表明城市居民已经为购买住房而超支。

　　全国人大代表史和平认为，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，一方面是广大中低收入百姓有庞大的市场需求；另一方面是开发商追逐高利润，大多钟情高档房；地方政府出于财政税收的考虑，对于免费划拨土地的经济适用房建设兴趣不大。也有业内人士指出，空置房如此之多，房价还在不断涨，这其中不排除开发商的“造市”行为。开发商认准消费者“买涨不买跌”的心理，在联手支撑价格；同时，一些大型开发商主推“豪宅”，也是推动房价上涨的因素之一。

　　政策调控对象偏窄

　　“全国70个地级以上城市尚未实施廉租住房制度”被披露后，廉租房的建设成为社会各界关注的焦点。廉租房最大的作用是满足低收入人群的住房需求和拉低房价。据估计，廉租房的供给每增加5％，就会让房价下降3％－4％。

　　专家认为，目前，经济适用房、廉租房的比例偏低，政府的调控职能不应仅是房价，房地产市场结构调整亟待进行。商品房、经济适用房、廉租房彼此的功能难以相互替代，应该具备一定的比例。

　　———引导适度消费的观念，建立通畅的住宅过滤机制。即同一住宅在不同收入家庭流通，同一住宅在有限的生命周期内能够被多次利用。这样，房间拥有不同的生命周期，高收入者会将条件较差的住宅过滤给中等收入家庭，而中等收入者也会将更低廉的住宅过滤给低收入家庭。

　　———群众的满意度应成为住房体系建设是否到位的衡量标准，我国需要完善政府与市场的协调机制。目前，在廉租房政策中受益的群众，其满意度应该成为政府官员的“评价指标”之一，拒绝执行此项政策的官员要受到惩处。

　　———建立有效的个人财产收入审核体系，完善经济适用房、廉租房的认定和监督机制。严格进行收入审核，规范个人购买经济适用房和租赁廉租房等行为，杜绝出现类似经济适用房的“投机”行为，保证中低收入者享受到政府为他们提供的住房保障服务。

　　调控遭遇统计迷雾

　　当房价在政府密集的宏观调控下和百姓的抱怨声中越来越高的时候，当业界和学术界都在争论房地产市场是否存在泡沫的时候，越来越多的人们吃惊地发现：由于缺乏科学和权威的统计数据，中国的房地产市场正陷入一团统计迷雾，围绕它所进行的争论也只能是雾里看花，不知所云。

　　近来争议最大的莫过于住房空置率。以中国社会科学院金融发展室主任易宪容为代表的一派认为，中国的商品房空置率已达到26％，属于严重积压，必须采取强硬措施，否则将给国民经济带来严重后果。而以北京师范大学管理学院教授董藩为代表的一派则认为，中国的商品房空置率不足1％，价格上涨正是供求关系的反应。

　　空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，它的算法在西方发达国家似乎没有争议，就是以全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。根据这一算法，2004年末，中国城镇房屋建筑面积为149．06亿平方米，其中住宅建筑面积96．16亿平方米；全国商品房空置面积1．23亿平方米，其中商品住宅空置面积0．74亿平方米，计算结果全国商品房的空置面积为0．83％，商品住宅的空置率为0．77％。

　　大部分专家认为，完全照搬国外的算法与中国的实际不符，原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而在人口远远超过任何一个发达国家的中国才刚刚开始，中国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的总和。但究竟如何计算，却是见仁见智。有的认为只要销售出去的房屋就不算作空置房，有的则认为虽已售出去但没有实际使用的也应算作空置房，有的用空置面积除以当年商品房竣工面积，有的则是除以前三年竣工面积之和，还有的人认为应该除以城镇所有房屋面积总和。

　　与空置率一样争论激烈的还有北京的房价。

　　在中央实施稳定房价的有关政策一年之后，北京的房价却出现了大幅度的攀升，引起人们的高度关注。但北京房价到底涨了多少，不同部门给出的答案也差距颇大。据国家发改委、国家统计局3月21日发布的70个大中城市房屋销售价格指数，今年1月和2月份，北京新建商品住房同质楼盘销售价格分别比去年同期增长了8．4％和7．3％。一天后，北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布，1月－2月，全市商品住宅预售交易价同比上涨17．3％。

　　同样的房价，不一样的数字，普通人该相信谁呢？国家统计局社会经济调查司巡视员汪小青说：应该相信统计局的数据。因为统计局是法定的统计数据发布单位，它的数据经过了千锤百炼和历史的考验，它的方案设计符合国际惯例和

中国经济发展的轨迹，使用起来不会有大的失误。

　　但北京市的数字似乎也不好轻易否定。编制数字的市统计局、建委、发改委和国土局也都是权威的政府主管单位。直接负责数据采集和统计工作的北京市城建研究中心信息处处长骆远骋称：他们所采用的统计方法和国家统计局的统计方法区别很大，更能真实地反映市场的情况。与国家统计局的抽样调查不同，他们的方法是通过房地产交易管理网对每一套商品房的成交数据进行统计分析，结果是客观的。

　　刚刚卸任的中国房地产协会原会长杨慎近日指出，房地产市场的数据混乱和差错已经到了不治不行的时候，否则问题会越来越大。他认为，作为一项基础的制度建设，中国应该尽快建立起一套适合市场经济的房地产统计体系。新华社记者王永康

　　■新华社记者黄玫董素玉