央行调控更加关注房价

　　本报记者 于力

　　或许是一种巧合。“五一”节前，央行在其主办的“住房金融体系国际研讨会”闭幕当日宣布，上调贷款基准利率0.27个百分点。

　　面对今年一季度货币供应量和人民币贷款增幅偏高、固定资产投资增长过快的经济 形势，利率上调无疑是央行传递出的一个紧缩信号。但在目前物价涨幅不高，而房价持续高位的情况下，上调贷款基准利率，表明房地产价格的上涨已引起央行的高度重视。可以认为，货币政策调控更加关注房价。

　　作为一种资产价格，

房价不计入消费价格（CPI），但它与CPI关系密切。因为在现代市场条件下，货币可以在商品市场和资产市场之间便捷地流动。在央行副行长吴晓灵看来，“这足以让中央银行密切关注房价和资金的流动情况。”

　　世界上几乎所有国家的中央银行都把稳定价格、促进经济增长作为政策目标。自20世纪80年代以来，

房地产市场的剧烈波动已引起各国政府、特别是中央银行的高度关注。

　　受消费政策调整等因素影响，我国偏多的货币供应并未表现为CPI的急剧上涨，而是大量流入房地产等领域，表现为资产价格上涨的压力。目前，房地产价格上涨远高于其他各类物价涨幅，北京今年前两月，房价上升17.3%，去年紧缩性调控后房价出现回落的长三角地区，最近也出现上涨势头。

　　由于房地产业的各个环节都靠银行贷款支撑，与房价上涨相伴生的往往是银行不良贷款率的同步上升。目前，我国银行对房地产

开发商贷款的平均不良率达10%左右，个人住房贷款质量下降趋势也较明显。而在日本，金融机构不良资产不到7%，日本大藏省就会要求其补充资本金，冲销坏账，否则将被国有机构收购或接管。

　　在央行看来，当前有的地区已经出现房地产泡沫。对此，吴晓灵的解释是，“我们说它有泡沫，是说它快速上涨的价格背后，并没有真实需求支撑。带有投机性的需求会突然消失，泡沫就破灭了。”一旦房地产泡沫破灭，所有的呆坏账就会压在银行身上，从而导致银行业陷入困境。因此，对房地产的发展进行金融调控，既符合保持宏观经济长期稳定发展的目标，也符合防范和化解银行业系统性风险的原则。

　　作为国民经济的支柱行业，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系，2005年房地产开发投资达15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占GDP的8.6％。近年来，调控房价，已成为旨在抑制投资过快增长的宏观调控的立足点。2003年6月，央行发布“121号文件”，提高房贷门槛，拉开新一轮宏观调控的序幕。可以说，此次上调贷款利率也直指房贷。

　　一般而言，银行负债比例越高，受利率调整的影响越大。作为高负债率行业，房地产业资金成本的高低不仅决定其市场发展的速度，也决定其炒作与投机的程度。此次贷款升息旨在从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。

　　上调贷款利率对于个人住房贷款也是个硬约束。去年3月，央行已将个人房贷优惠利率回归到同期贷款利率水平。此次贷款利率的上升，将直接影响个人供房的成本。

　　值得注意的是，由于外资购房不需要申请国内贷款，央行通过提高贷款利率等手段无法调控外资购房需求。有专家建议，应对外资购房征收较高的物业税。