加息、征税、提首付、缓“地荒”

　　主持人 陶俊

　　嘉 宾 渤海证券研究所 曹旭特

　　主持人：为抑制大幅上涨的房价，深圳市政府近日召开工作会议，提出拟将住房按揭贷款首付比例提高至40%。您认为用这种手段调控房价，能够发挥多大作用？

　　曹旭特：深圳市经过多年的发展，市区基本处于无地可供的尴尬局面，深圳房地产的供给在短期毫无弹性，长期供给也很难得到改善，因此只能通过削弱消费者需求来应对快速上涨的房价。

　　深圳拟采用的这种模式，很可能被一些城市所借鉴，因为门槛的提高确实会显著降低需求，缓解供求矛盾。如果该措施付诸实施，将对G万科（000002、200002）、G华侨城（000069）、G招商局（000024、200024）等深圳本地地产公司带来一定影响。

　　但这种方式最明显的弊端是无法对不同类别购房者进行有效区分，将会挤出正常消费者，从而与发改委在今年2月份发布的《2006年房地产调控工作要点》鼓励居民适时适度消费的初衷相悖。

　　主持人：对有地可供的地方，当地政府是否可以通过大量增加土地供应来增加楼市供应，达到平抑楼价的目的？

　　曹旭特：大规模地增加土地供应也是调控楼价的一个可选手段，但是从宏观层面来说，这容易引发投资过热。

　　主持人：大幅降低需求和增加供应都有明显局限，您认为政府选用哪种调控手段较为可取？

　　曹旭特：在这种情况下，应从抑制不合理需求和改善供给结构来出台相应政策，这可能也是政府调控部门选择具体调控手段的基本思路。

　　首先来看需求层面。目前房价快速上扬相当程度上是由投资性购房反弹所拉动，如北京楼市中山西购房团的频频现身。这部分需求会延长产业链，扭曲供求关系，是不符合我国现阶段国情的非合理需求，国家的相关政策应当直接控制这部分需求。从根本上说，投资购房需求形成的原因是我国贫富不均，一部分人手掌大量闲置资金，投资渠道不畅又是我国现实，资本的逐利本性使这部分资金自然流向具有保值增值功能的房地产，在供给稀缺的情况下造成产品价格的上涨。而我国贫富差距和投资渠道匮乏的现状，短期无法根本改变。

　　主持人：因此抑制不合理需求，需要政府出台短期政策。但从这两年政府调控楼市的效果看，抑制不合理需求似乎并不容易。

　　曹旭特：政府可以增加投资购房的成本，改变房价快速上涨预期，使不合理需求在风险的约束下自然退出市场。增加其投资成本有很多方法，我们认为遏制投资购房的相关措施应聚焦于流通环节，即通过相关税收的征收来增加其交易成本，加大其投资风险。采用税收方式调控的明显好处是能够保护真实自住需求，从而体现出政策的针对性，相比金融手段，税收也更为直接和有力。具体手段可采取对转让房地产征收个人所得税和土地增值税，落实购房实名制，对第二套房屋和高档项目征收高额不动产税，增加第二套房屋持有期税收。

　　主持人：最近有专家表示，加息是平抑房价的最佳手段。

　　曹旭特：加息手段的使用受整体国民经济环境的制约。目前我国不可能在短期内大幅度提升利率，而温和加息对房价的平抑作用并不明显，这一点从2004年的加息和2005年住房抵押贷款利率的单独提升已得到明证。

　　主持人：

开发商能盖价格1万元/平方米的房子就不会盖8000元/平方米的房子。如何在市场经济环境下改变供应结构？

　　曹旭特：目前我国房地产市场结构不合理，由于开发商的逐利行为，中低价商品房和

经济适用房的比例过低，并且

户型结构偏大。我们认为，地方政府在土地出让时可以根据实际情况，附加对户型等的相关约束条款，强制开发商改善供应结构。