房地产股将受利空困扰

　　兴业证券研发中心 任壮

　　在人民币升值预期下，我们长期看好地产股。但是，近期房地产股将受利空困扰，特别是在开发类贷款面临紧缩、行政调节预期加大的情况下。

　　房地产信贷紧缩影响加剧

　　目前“宽货币、宽信贷”的金融格局主要受到固定资产投资加大、企业的贷款上升、银行放贷冲动加大等影响，但却为银行不良贷款增加、投资与消费结构不合理埋下了隐患。

　　近期召开的国务院常务会议已将“控制货币信贷投放、解决银行信贷过快增长问题”作为今后的重点工作。在货币紧缩预期加大的背景下，目前市场普遍预期管理层将在“五一”后上调准备金率以控制银行的信贷投放。

　　目前，房地产信贷投放的结构性问题是“开发类贷款增长较快，而住房消费贷款增幅下滑”。因此，房地产信贷调控将可能是进一步收紧开发类贷款。如果银行信贷规模紧缩，对资金依赖程度较高的房地产公司将会带来一定的负面影响，特别是资产负债率高的公司将可能面临融资困境。

　　后续调控预期加大

　　2005年以来，国家出台了一系列金融、税收等方面的措施来稳定房地产市场，部分区域如

长三角主要城市的房地产市场出现了一定程度的调整，但是北京、天津、深圳等地的房价涨幅依然明显，这无疑延长了今年国家对房地产行业的调控预期。

　　近日，建设部官员表示：“房价仍然是中央

宏观调控政策的着眼点之一，调控目标是稳定房价，调控结构”，“当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市还将动用行政手段予以调节”。今年3月，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》，该通知针对房地产企业存在的偷漏税行为，制定了较严格和详细的征收办法。

　　我们认为，当前解决部分城市房价过高和市场结构性矛盾仍是政策调控的主要方向，今年政府对房地产的调控基调将主要以行政手段调节为主，而对房地产企业进行审计、税收调节、诚信建设等方面的监管力度也将会加大。一般来讲，行政手段无论在力度上还是效果上都会强于市场手段与经济手段。显然，政策面已传递给我们一个新的信号：地产调控力度不会减弱，只是会以新的形式出现。

　　区域市场走势不明

　　截至今年2月份，商品房投资额持续走低，但完成开发土地面积、商品房施工面积与竣工面积均出现快速增长，分别同比增长33.23%、25.7%、44.27%。但是，全国新建商品房销售价格同比上涨6.2%，涨幅回落0.7个百分点。从今年前2个月的房地产开发资金来源看，银行贷款同比上升20.5个百分点，而与此相反，购房定金和预收款却出现了较大的负增长，同比下降24.5%，反映出购房者对市场信心不足，房地产市场未来走势不明朗。

　　目前我国的商品房空置率在12%左右，仍处于国际通行惯例的10%-20%空置危险区间。另外，部分地区的房价收入比、房屋租售收入等指标也超出了国际上公认的“警戒线”，这些都加大了我们对房地产政策调控的预期。

　　显然，目前房地产市场出现了“供给加大、需求萎缩”的情况，如在政策调控预期下，北京、天津、深圳等房价近期涨幅明显区域房价持续上涨的压力较大。

　　长期走强因素依然存在

　　虽然受到许多不利因素的困扰，但我们依然长期看好房地产市场的未来走势。

　　首先，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，人们将会日益看好住房作为保值增值资产的良好投资优势。目前个别城市房地产投机需求占总需求的15％以上，这些房地产需求中潜在的投资和投机需求随时可能“爆发”出来。

　　其次，近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，住房消费需求潜力巨大，目前居民的购房需求还没有充分释放出来。

　　第三，房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的“结构性矛盾”依然没有缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大。因此，支持未来房地产价格走强的因素依然存在，从而可能削弱政策调控对地产行业的负面影响，区域性市场将可能保持相对平稳。

　　我们认为，目前大部分地产估值已趋于合理，在没有重大利好因素刺激下，股价上升空间有限。在行业的调控预期下，我们建议关注受政策调控影响较小，未来业绩能较快增长、具有长期投资价值的“一街一城”，即金融街与

华侨城两家公司。