看好“中华新丰茂”

　　天相投资顾问 段海瑞

　　我们认为，随着上海房地产市场的复苏，整个上海地产板块基本面有望好转。同时，认识上的偏见使其走势和公司基本面出现了较大的背离，因而带来了显著的投资机会。

　　有较大投资机会的有中远发展、G中企、新黄浦、金丰投资、世茂股份。每个公司名 称里面取一个字，即“中华新丰茂”。

　　上海房地产交易量放大

　　从网上房地产获得的数据显示，3月份住宅成交量179.67万平方米，与2月份的82万平方米相比上升近120%。除去30万平方米左右的配套商品房外，普通住宅成交量达到150万平方米，占到总量的近85%，和前期楼市成交以配套房占主力的情况形成鲜明对比。

　　事实上，过去一个月中，上海新盘成交量不断上升。几乎每个星期的成交量都出现明显上升，仅3月份最后一周（3月27日－4月1日），住宅新盘成交量就达到了55.8万平方米，比前一周上升了36.1%。而日成交量也开始从之前的四五百套增加到目前的800套左右。有楼盘再次出现排队购房的情形。

　　更令人关注的是，高档住宅的成交量在上个月猛增，3月29日开盘的翠湖天地103套房源在三天之内全部卖出，成交均价44000元/平方米。由于高档楼盘成交量上升，成交均价被不断拔高，3月份最后一周住宅均价9457元/平方米，而普通公寓类商品

房价格更是超过1万元/平方米，达到了10744元/平方米。

　　种种现象都表明，上海房地产市场正在走出低迷。

　　需求上升 供应减少

　　上海依然是中国经济最发达、收入水平最高的城市之一，意味着房地产需求强劲。同时，房地产的供应量有所减少。

　　一方面，上海人均收入水平全国最高，具有较强消费能力。根据国家城调队2005年11月调查的数字，目前上海市人均月收入为1641元，高于全国平均水平79.74%。另一方面，上海房地产市场对外来人口有很强的吸引力。外来人口的进入，一方面以租赁的形式推动了房地产的梯级消费，另一方面以购房的形式使资金从落后地区向发达地区转移，进一步巩固了强者恒强的区域格局。这种格局形成之后，上海房地产市场从客户的角度来看，已经不再是本地市场。它已经过渡到区域市场，甚至是全国市场。如果考虑到国外客户的需求，在某些细分市场，如别墅、高档公寓、写字楼市场，上海房地产已经带上一些全球性市场的色彩。

　　在这样一个市场中，单纯地计算本地的房价收入比已经不能精确地反映市场的有效需求，这也是支撑上海高房价的一个重要原因。这种全国市场（甚至是全球市场）的色彩迟迟得不到褪化，上海的房地产就不会长久的低迷。

　　与此同时，受宏观调控影响，2005年10月份以前，上海地产市场两个最重要的先行指标竣工面积同比下降1.1%，土地购置面积同比下降1.6%，上海房地产开发的先行指标的回落意味着供应量的减少，房价失去了持续下降的基础。

　　大规模投入不断增加

　　京沪高速铁路即将开工、迪斯尼主题公园待批。同时，上海已正式确立了总体城镇规划体系，简称“1966”，即1个中心城、9个新城、60个左右新市镇和600个左右中心村。大规模的投入凸现了上海的经济中心地位，带动了上海土地的升值。

　　上海市副市长杨雄3月29日表示，上海将在距离洋山深水港32公里的杭州湾畔建设一座近300平方公里、人口规模达80万人的滨海新城。据介绍，到今年年底，这座新城的建设将实现固定资产投入累计达360亿元，其中基础设施建设投入225亿元。到2010年新城的总体构架基本成形。

　　除了为举办2010年世博会的基础设施投入以外，据媒体报道，近年来积极进军内地的李嘉诚麾下地产旗舰———长江实业已受邀参与由上海实业集团持有的崇明东滩发展项目。长实相关负责人则透露，已派人前往崇明进行实地考察，目前还没有具体落实是否参与，但已在积极研究中。该岛定位于世界级生态岛屿，尤其重视环保；按规划，仅东滩项目总投资额预计就将超过100亿。

　　战略性建仓机会来临

　　随着上海房地产市场的复苏得到确认，我们认为整个上海地产板块孕育着非常大的投资机会，投资上海地产股的战略性建仓机会已经来临。

　　中远发展（600641）公司基本面在向好的方向发展，现有项目销售良好，未来三年内业绩大幅增长，长期看面临良好的发展机遇。股改中，控股股东将宝山置业以75%的折价转让给公司，并承诺2006年、2007年净资产收益率达到6%和10%，这大幅度降低了投资的风险。

　　中华企业（600675）在经过了多年的储备、开发、销售之后，G中企迎来了项目的收获期。公司在上海土地储备丰富，足够3-5年开发，业绩增长有保障。

　　新黄浦（600638）公司控股股东发生了变化，人民日报为背景的华闻投资实力雄厚，具有众多的政府资源。公司股改方案为10送3股，股改除权后股票价格比较低。公司账面资金达到了8.6亿元，资金比较充沛，有发展新项目的实力。

　　金丰投资（600606）股票市场中唯一以

二手房业务为主业的公司，属于投资房地产板块重要的配置品种。公司还没有完成股改，目前绝对价格比较低，即使按照原先10送3.5的方案，也属于房地产板块较高水平。

　　世茂股份（600823）公司虽然已经发布了业绩下降公告，但我们认为业绩的下降属于房地产行业特有的项目没有进入结转期，并不影响公司的实际价值。公司还没有完成股改，股改完成后，公司绝对价格将更低。公司每股存货高达5.3元，甚至高于目前的股票价格，表明公司有增长的潜力。

　　"中华新丰茂"公司盈利预测表

　　（每股收益：元/股）

　　名称2003年2004年2005年2006年2007年

　　金丰投资0．2690．340．2890．360．42

　　新 黄 浦0．11350．14260．120．150．26

　　中远发展0．080．090．060．350．5

　　Ｇ 中 企0．2510．310．5080．640．7

　　世茂股份0．55660．4660．2250．350．44