三大需求拉升房市投资空间

　　余志勇

　　最近房价的上扬再度引发人们对房地产未来走向的关注，房市的投资空间会发生什么样的变化呢？

　　从近期来看，房市升温主要来自两大因素：一是“两会”期间，政府释放的对房地产 扶持的声音减弱了人们对政策调控的担忧，二是人民币升值的消息加速了房市的升温。而香港与国内房地产上市公司年报高峰期的到来，表现不错的业绩又带来了地产股的繁荣。这是近期房市火热的原因。

　　从长期来看，在城镇化与消费升级、拆迁以及投资性需求的三大合力作用下，中国房市的投资空间仍在不断地被拉升。

　　城镇化和消费升级主推本轮房市

　　我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素———住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快了住房升级的换代需求，这将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自1997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长，而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。

　　拆迁带来的被动需求不容忽视

　　拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2－3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其它各国根本无法比拟的。

　　我国为何存在这么大数量的拆迁面积？原因在于原来计划经济体制下制造的大量低品质住房的存在，原来的住房市场根本没有市场化，完全没有考虑个人独特的需求，同时建筑质量也非常低，所以目前各地大量的拆迁在某种程度上应该归结在"替历史还债"。

　　因此尽管国家已经在从严控制拆迁行为，但我们认为这一趋势是无法得到根本性的扭转，事实上从近年天津、南京、武汉等地的情况看，上海大规模拆迁行为几乎都在重演。

　　投资性需求日益膨胀

　　目前大家对房地产市场到底存在多少投资性需求一直存在争论，但从零点公司在2005年初的一个调查结果来看，外地人对各大中心城市房地产市场的贡献甚大。

　　尽管我们认为城镇化和消费升级也是外地人购房的主要原因，但不排除大量的投机性购房行为的存在。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的，国内外资金由于不同的原因都将房地产作为自己理想的投资目标，导致国内房地产投资性需求日益膨胀，而且这种趋势似乎在短期内无法改变。

　　国内资金

　　由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。

　　国际资金

　　这些资金的逻辑更为简单：随着

中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睐。

　　另外，

人民币升值是支持国际资金青睐我国房地产市场的其中一个主要因素。因为日本和韩国的货币升值期间房地产市场都有非常好的表现，因此如果这些国际资金能投资房地产，那么就有望获得

汇率升值和房地产价格上升的双重收益。从支持这三大房地产需求的根本原因分析，我们认为短期内这些原因难以发生根本性的转变，因此房地产需求依然会保持比较旺盛的趋势。

　　作者为招商证券房地产分析师