贾图：如何激发地方政府建廉租房的积极性

　　上海证券报 贾图

　　"目前我国廉租房主要存在两大问题，也就是资金缺位、政策缺位。"建设廉租房的资金应该从哪里来?全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，应该从政府卖土地的收入来，也就是将政府高价拍卖土地的收入补贴到廉租房的建设上，"在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%--50%，这笔钱应该用于廉租房的建设"。

　　动用土地出让金，有一个问题无论如何绕不开:地方政府干吗?我认为很难。

　　首先是法律障碍。现行的《土地管理法》第五十五条规定:"新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。"土地出让金的用途，法律规定得明明白白，地方政府"都专项用于耕地开发"，现在如果要将其用于廉租房的建设，法律的修改应该是一个前提。法律不修改，地方政府可以以此作为挡箭牌，抱住其土地出让金不丢。

　　退一步说，即使法律修订了，地方政府如果不执行又能如何?事实上，尽管现行法律明文规定地方所占的百分之七十土地出让金"都专项用于耕地开发"，有谁真正去认真执行这条规定呢?莫说土地出让金，就连人民的养命钱------

养老金都有人敢挪用。据媒体披露，广州市早年被挪用的8.9亿元人民币养老金目前只有1亿多被追回，其余仍无着落。

　　其次是财政障碍。1994年，我国实行了分税制财政管理体制改革。改革后，中央财政收入占全国财政收入的比重迅速上升，1993年还是22%，2002年就已上升为54.9%。中央财政比重提高就意味着地方财政比重下降。而在中央集中财力的同时，省级也想方设法增加财力集中度，导致地市、县乡财政困难。在财权减少的同时，各级地方政府的事权没有大的变化，这意味着地方政府的困难大大增加。

　　也正因为这样，地方政府抬高地价以及疯狂卖地的行为，始终得不到严厉的惩处。毕竟，地方政府的"难处"是明摆着的，把他们管得太死，一些工作没有办法开展。这个因素，同时也是百分之七十土地出让金即使不能被"专项用于耕地开发"，也鲜有人受到问责的原因。

　　而且，现在，在一些地方政府的土地出让金净收入，占政府预算外收入的60%以上，成了名副其实的"土地财政"，动用土地出让金，等于是动用地方政府的命根子，他们自然会强力反弹。

　　最后是政绩障碍。在现存的干部考核机制中，经济方面的成绩是核心中的核心，GDP作为一个地方经济社会发展成果综合反应的指标，被各级列为对党政一把手政绩考核的重要依据。"前任政绩后任债"的现象，即源于此。

房地产业是推动GDP增长的一个强大力量。在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%左右。如果政府将土地出让金用于廉租房建设，势必会拉低

房价，减少政府的收入，也减缓GDP的增长速度，在考核机制不变的情况下，会有地方政府乐意这样做吗?

　　因而，在上述条件不变的情况下，动用土地出让金，各级地方政府肯定不干，而离开了地方政府的支持，动用土地出让金建设廉租房的计划，唯一的结果只能是流产。

　　那么，廉租房该如何建设?我认为，必须设计出一种制度，激发地方政府建设廉租房的积极性。比如，将廉租房的建设，作为考核地方政府官员政绩的一项内容等等。除此之外，我认为现行的土地出让金制度也应该予以修改。"百分之七十留给有关地方人民政府"的规定，促使地方政府变本加厉地透支土地，导致我国耕地面积不断减少，假如一直恶化下去，势必会威胁到我国的粮食安全。

　　要解决这个问题，同时也解决廉租房的问题，我认为，可以考虑采取如下措施:将土地出让金全部收归国家财政，同时，对现行的财政体制进行改革，从其他方面增加地方财政的收入，促使地方政府从单纯地依靠土地出让金和房地产业为主的发展道路上摆脱出来，走综合发展的道路。在这种情况下，再推行廉租房制度，才能取得好的效果。

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