房地产首季业绩变化不大稳定是主基调

　　渤海证券研究所 曹旭特

　　大多数公司一季度业绩同比不会发生较大变化，即使06年业绩将有明显增长的公司，如G华侨城(资讯 行情 论坛)、G招商局(资讯 行情 论坛)也由于项目竣工周期原因而不会反映到一季报中，G金融街(资讯 行情 论坛)由于05年基数较低，可能会出现较大幅度增长。

　　稳定成为今年主基调

　　国家对房地产行业的调控最初由控制投资规模入手，05年数据反映出这一目的基本达到预期效果，全年房地产投资增速19.8%，增幅同比下降了8.3个百分点，06年前两个月投资增速19.7%，延续了这一趋势，房地产开发投资与固定资产投资增速的关系也开始逆转，由04年的高出0.5个百分点转为05年的落后7.4个百分点，这一方面是有针对性的行业政策发挥作用，另一方面是由于房地产产品在很多情况下是作为中间要素投入的，所以在整体国民经济下滑的背景下，房地产投资增速下降会更快，在宏观经济景气相关性最强的写字楼市场就明显体现了这一变化，在各类房产总体新开工面积上涨10.64%的情况下，写字楼新开工面积同比下降2.02%。

　　房价上涨过快现象得到一定程度抑制，上海、宁波等热点地区房价连续环比下降，全国则整体涨幅趋缓，北京、深圳、广州的房价上涨引人注目，表现出与调控相背离的趋势，究其原因仍是供求关系使然，可销售资源的下降是房价上涨的主导因素，在上述地区拥有项目资源的上市公司仍值得重点关注。

　　05年行业的各项先行指标延续了04年的下降趋势，新开工面积和施工面积增幅同比下降0.58和3.06个百分点，而土地购置面积则出现负增长，先行指标连续两年下降意味着未来市场供给减少，而从需求层面分析，虽整体观望气氛未见明显减轻，但购房者对政策预期已基本稳定，热点地区房价也正在向居民的有效需求水平回调，如上海房价在经历连续数月调整后，销售量开始回升，3月份商品住宅交易量达179.7万平方米，环比增幅达119%，虽然单独月度数据不能成为判断未来趋势的依据，但至少说明当地市场有回暖迹象，从上述提到的行业整体供求关系来看，预计06年稳定发展将成为主基调。

　　一季报业绩增幅并不明显

　　近期主导房地产上市公司二级市场表现的是将于07年1月施行的新会计准则和人民币升值预期，新会计准则只是帮助投资者更清晰识别上市公司的真实资产质量，使其隐形价值显性化，并不会给上市公司本身盈利能力带来实质影响，相反由于税收因素的不确定性，大多数公司都不具有实施新准则的动力，对行业能够起到实质性影响的是人民币升值背景下海外资金的流入，这不但从需求层面对行业起到拉动作用，也通过对开发企业资金支持，提升其有效供给能力，行业内优势企业可以通过收购方式快速拓展市场份额，只要人民币升值预期存在，境外资本的逐利本性就持续流向国内房地产市场，对行业起到拉动作用。

　　房地产项目由于建设周期长，价值量大，上市公司的季度业绩往往会出现大幅波动，对规模较小公司表现更为明显，行业内的优势公司虽然项目资源比较丰富，也只能够做到季度业绩相对均衡，通过对行业内重点公司的分析，大多数公司一季度业绩同比不会发生较大变化，即使06年业绩将有明显增长的公司，如G华侨城、G招商局也由于项目竣工周期原因而不会反映到一季报中，G金融街由于05年基数较低，可能会出现较大幅度增长。

　　由于我国目前实行商品房预售制度，并且期房销售比例往往高于现房，因此行业的基本面与上市公司业绩之间会表现出时滞，房地产上市公司06年一季报更多反映05年甚至更早期的产品销售情况，先期销售项目的资金流入反映在资产负债表的应收帐款项目中，待项目达到竣工条件再由预收帐款转为主营业务收入，因此通过对各公司05年报显示预收帐款的分析，可以对上市公司未来的业绩做初步判断，每股预收帐款值较高的公司若其项目能够在06年一季度结算，可能会出现业绩的跳跃性增长。

　　每股预收帐款位于前列的房地产上市公司　　单位：元

　　公司名称　　每股预收帐款　　　公司名称　每股预收帐款

　　先锋股份　　　11.08　　　　　 莱茵置业     2.26

　　新湖创业　　　 4.19G          华发         1.98

　　G栖霞          3.59           G城建        1.49

　　G华业          3.38           银基发展     1.39

　　亿城股份       2.98           万科         1.25