楼市三月“变脸” 调控何去何从

　　本报记者 徐寿松

　　眼下，北京的房价大涨、广州的房价高涨，上海的房地产市场成交量和价格也在双双上扬，还有南京、杭州，或房价走高、或投资重现。如何看待楼市三月“变脸”？房地产调控何去何从？

　　上海官方网站“网上房地产”统计显示，3月份最后一周，上海住宅类（包括动迁类、别墅类、公寓类）商品房均价达9457元／平方米，价格环比上涨15％。其中公寓类商品住宅成交均价为10744元／平方米，近6个月来首次突破万元关口。尽管这与高价楼盘的集中上市有关，未必是整体房价的普涨趋势，但这已影响到二手房价，譬如浦东一些楼盘的二手房价就跟风上涨千元。

　　当此状况，楼市调控何处去？

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也认为，在出口压力、

人民币升值压力增大的大背景下，扩大内需显得非常重要。

　　中国社会科学院房地产专家尹中立分析，之所以出现金融、政策方面的转变，是因为房地产交易持续降温，对银行业和已经过剩的建材等行业不是好事。

　　不过，尹中立也提醒，如果房地产业在“降温”不久后又重新升温，可能会带来短期的繁荣，但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。

　　毕竟，供求基本面没有大的改变。

　　央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，截至12月末，全国商品房空置面积1．43亿平方米，同比增长15．7％；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12．4％。国家统计局

中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，2005年全国房地产购置土地面积中，有一半以上，即近1．7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19％以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55．3％，住宅成为空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”则表明：房屋潜在过剩风险出现。

　　以上海为例，截至4月6日，累积可售住宅1492．8万平方米。2005年已取得预售证、但未开盘的楼盘尚有80个左右，预计今年商品房供应量可达5000万平方米，而去年全年的销售总量不足2000万平方米。在1992至1998年上海楼市最低迷时，空置房最高也只有1200万平方米，如今的待售房压力可见一斑。汉宇地产的分析师范伟国指出，除此之外，投资者手中还有大量的空置房，仅2003年、2004年两年合计可达1700万平方米，这些房子随时可能被抛向市场。

　　普通百姓的购买力与高位运行的房价之间的矛盾并未解决。3月31日，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》认为，根据中国2005年城市户均收入在1．5万至1．7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13∶1。这就意味着城市居民中，至少70％没有购买新房的能力。

　　业内人士分析，在《2006年房地产调控工作重点》中，国家发改委既提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费”，也强调将着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。

　　政府既需要楼市对拉动内需的合理贡献，又要保持房地产部门经济和宏观经济的健康、有序，这就决定了2006年的楼市延续

宏观调控的主线仍将不会改变，调控很可能将在调整结构与关注供求的市场跷跷板上“滑行”。