北京房价为何连拉“阳线”

　　本报记者 孟坚 北京报道

　　北京房价又涨了。“房价这东西，就像周期性流感，隔不了几年就发作一次，而每次发作的症状都大同小异，基本上都是广大人民群众抱怨房价高得发烧，然后政府就给房价开出几贴降 烧药。”坊间一位人士这样形容。然而，近两年来北京房价涨得如此亢奋，似乎已不是“周期性流感”的症状。

　　2005年北京商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。在这基础上，今年1-2月北京商品住宅预售交易平均价格同比上涨了每平方米997元，涨幅为17.3%。好多老百姓不禁要问，北京房价涨到哪算是个头？

　　

宏观调控咋不见效

　　“按理说政府对房地产市场进行调控，房价怎么也应该降点才是，可谁料到去年楼市‘缩量盘整’了一会，房价又噌噌地往上涨，连拉‘阳线’。我原本在西四环附近看中一套房，想等价格落点再买，可过了一个月再去看，不仅房价涨了，而且想买的那套早就被别人给拿下了。看来不能再等了，说不定这房价还得涨”。自称是老股民的刘先生说起买房的感受也尽是股市术语。在老刘的眼里看来，楼市应和股市的道理差不多，也属于政策导向决定价格走势的市场，但保不准也有市场不听政府招呼的时候。

　　其实，在北京与老刘有相同想法的人不在少数。去年，房地产调控政策出台前，北京期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。此后，这种上涨势头似乎放缓了些。当时，不少购房者持币观望，就连

开发商们也心里没底，市场成交量跌入谷底。“如果从政府政策的出台背景看，打压房价并不是主要意图，抑制房产投机才是真正目的。加征房地产交易税费、提高信贷门槛、控制房地产投资规模等措施，实际上在供给与需求两方面都有紧缩的作用。”中国房地产业协会的一位人士这样认为。

　　从近两年北京房地产市场的供需状况看，2001年北京商品住宅新开工面积增速是创纪录的69.2%，但到了2005年下降为-10.1%，下降速度相当快，商品住宅新开工面积也由2003年的2455.7万平方米下降到了2005年的1983.2万平方米。

　　据北京市委研究室胡睿宪研究员分析，在未来两年北京房地产市场新增供应量是呈减少趋势的。虽然去年北京现房供给量仍呈上升趋势，增幅仍高达21.2%，但依据一些先行开发指标来推算，北京未来两年的商品住宅供给量将下降。这主要因为，商品住宅的建设周期一般是2～3年，由于新开工面积持续下降，将会导致未来两年的商品住宅竣工量下降。由此推测，2006年北京住宅价格的走势是，上半年的价格继续上涨，但增幅要低于2005年上半年，全年的增长速度将略低于2005年。这种增长态势很有可能要延续到2007年甚至更长。

　　除纯市场因素以外，也有人从更宏观经济层面这样考量。清华同方地产公司副总田东海博士认为，从近十几年中国房地产市场的发展轨迹看，上个世纪八十年代广东的改革开放使得当地经济快速发展，拉动了珠三角城市群房价的上涨。到了九十年代，以上海为龙头的长三角经济迅速崛起，江浙地区城市房价也随之而动。现在天津的滨海新区又成为热点地区，而京、津经济向来联系紧密，因此京、津城市带的房价上涨或许受宏观经济走势的影响。

　　市场问题政策解决？

　　在谈及房价高启的原因时，有人说是市场供需失衡所致，也有人认为应该调整市场结构，还有人觉得主要是开发商太黑……。而一位业界人士的观点则颇显另类，“好些年前，建设部曾作过关于房价的调查，发现房价高的原因之一是政府各部门的不合理收费太多。这就成了某种黑色

幽默；人民群众向政府控诉开发商把房价抬得太高，结果发现政府也没少在房价里收费，而正是因为收了费却没把钱花向住房保障体系，才把这些人民群众赶到商品房市场中去发现房价太‘高’的”。

　　在北京，对房价之高深感无奈的大致有两部分人。一是在京就业，工作时间不长的年轻人群体；另一是需要改善居住条件的城市居民家庭。前者因没赶上“福利分房”而被“新老划断”在住房保障制度之外，后者则是由于家庭收入增长速度追不上房价上涨的速度，因而难以进行住房消费。从总体看，“买不起房”呼声最高的人是前一部分社会群体。这部分人最为关注的问题是，房价还会涨多少，我们什么时候能够买得起房？

　　对于这个问题，一位非房地产界人士的分析挺有意思：从宏观经济讲，中国越来越像上世纪80-90年代的日本。当时日本政府为保持出口竞争力，所采取的策略是进一步扭曲价格体系，不出口的东西都涨价，出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒，西瓜卖到30美元一个。但无论如何，都比不上日本的房地产价格夸张。日本一年出口到中国的彩色打印机10万台，价值7500万元，而这在当时仅够在东京都买一套普通住宅。政府从房地产可以取得大量税收，这样一笔巨额财富可用来造机场，造码头，改善基础设施；或高额出口退税，或提供优惠项目。99%内销的部门始终是宣泄通胀压力的好去处，房产、交通、医疗、教育，莫不如此。

　　与外贸出口强劲相关联的是人民币升值。这看起来好象与房地产没什么关系的事，实际上也在影响着房地产价格。诸多海外基金由于对人民币汇率仍看高一线，于是纷纷购置人民币资产，就连一向遵循只租不买原则的投资中国跨国公司，也打破惯例整幢购置不动产。去年，日本一机构一次吃下北京东四环的某高档住宅项目令业界为之一震。虽然外资购买不足以大幅拉动房地产价格，但却对高端市场有一定的引导作用。

　　据一位业界人士分析，从目前市场走势看，虽不能肯定今年北京房价涨幅会超过去年，但可以预见的是未来几年，总体房价会逐年攀升。普通工薪阶层解决住房问题的希望不能指望商品房价格会降下来，而是期待政府在社会住房保障方面能有所作为。具体地说，建设经济适用房、限价商品房、廉租房或许才是解决中低收入人群住房问题的根本之道。